Immobilienfinanzierung für Selbstständige: Was Banken wirklich wollen

Als Selbstständiger eine Immobilie finanzieren: So überzeugst du die Bank, auch wenn dein Einkommen schwankt.

Immobilienfinanzierung für Selbstständige: Herausforderung meistern

Selbstständige haben es bei der Baufinanzierung schwerer als Angestellte — das ist Realität. Aber es ist nicht unmöglich. Mit der richtigen Vorbereitung und den richtigen Banken klappt es.

Warum haben Selbstständige es schwerer?

Banken mögen Planbarkeit. Schwankendes Einkommen, fehlende Lohnzettel und höheres Insolvenzrisiko machen Selbstständige risikoreicher in der Bankbewertung. Das bedeutet:

• Höhere Eigenkapitalanforderungen (oft 30–40 %)
• Schlechtere Zinsen oder Ablehnungen
• Mehr Dokumentation nötig
• Kürzere Zinsbindungen angeboten

Was Banken sehen wollen

Als Selbstständiger musst du typischerweise liefern:

• Steuerbescheide der letzten 2–3 Jahre
• BWA (Betriebswirtschaftliche Auswertung) der letzten 12 Monate
• EÜR oder Bilanzen (je nach Unternehmensform)
• Kontoauszüge (6–12 Monate)
• Nachweis bestehender Auftraggeber/Verträge
• SCHUFA-Auskunft

Wie zeige ich stabiles Einkommen?

Die Bank rechnet mit dem Durchschnitt der letzten 2–3 Jahre. Was hilft:

• Möglichst konstantes oder steigendes Einkommen zeigen
• Starke Ausreißer-Jahre erklären
• Langfristige Kundenverträge vorlegen
• Orderbook oder Auftragslage dokumentieren

Eigenkapital: Mehr ist besser

Für Selbstständige empfehlen Finanzberater:

• Mindestens 30 % Eigenkapital vom Kaufpreis
• Kaufnebenkosten komplett aus EK zahlen
• Idealerweise 40 % → Zinsvorteil und höhere Genehmigungswahrscheinlichkeit

Welche Banken sind selbstständigenfreundlicher?

• Volksbanken / Raiffeisenbanken: Regionale Kenntnis, oft flexibler
• Sparkassen: Ähnlich, gute regionale Einschätzung
• ING, DKB: Digitale Prozesse, klare Kriterien
• Hypothekenbanken über Vermittler: Oft bessere Konditionen als Direktbanken

Tipp: Über einen unabhängigen Finanzierungsvermittler (z.B. Dr. Klein, Interhyp) verhandeln — die kennen die bankspezifischen Kriterien.

Checkliste: Finanzierung vorbereiten

• ☐ Steuerbescheide der letzten 3 Jahre bereitstellen
• ☐ BWA aktuell und sauber
• ☐ Kontoauszüge 12 Monate bereit
• ☐ SCHUFA selbst ziehen und prüfen
• ☐ Eigenkapital aufbauen (mind. 30 %)
• ☐ Ggf. Bürgschaft von Eltern / Partner einplanen
• ☐ Mehrere Banken gleichzeitig anfragen (über Vermittler)
• ☐ Kaufzeitpunkt strategisch wählen (nach gutem Einkommensjahr)

Sonderfall: GmbH-Gesellschafter

Wer sich über eine GmbH bezahlt (Geschäftsführergehalt), wird von Banken oft wie ein Angestellter behandelt — wenn das Gehalt seit mindestens 2 Jahren konstant ist. Das kann ein Vorteil sein.

Fazit

Selbstständige brauchen mehr Vorbereitung und mehr Eigenkapital — aber es ist machbar. Die Schlüssel sind: saubere Dokumentation, ausreichend EK, die richtigen Banken ansprechen und idealerweise über einen Vermittler gehen. Wer sich 6–12 Monate vor dem geplanten Kauf vorbereitet, hat die besten Chancen.