Wer ein Haus baut, denkt zuerst an den Bauprix. Aber die Baunebenkosten können 15–20 % der Gesamtinvestition ausmachen. Wer sie nicht einplant, sitzt mittendrin fest.
Kosten für das Grundstück
- Kaufpreis Grundstück
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % je nach Bundesland
- Notarkosten: ca. 1–1,5 % des Kaufpreises
- Grundbucheintragung: ca. 0,5 % des Kaufpreises
- Makler (wenn vorhanden): 3–7 % des Kaufpreises
Erschließung und Baurecht
- Erschließungsbeiträge (Straße, Kanal, Wasser, Strom): 10.000–30.000 €
- Baugenehmigung: 0,5–1 % der Baukosten
- Baugrundgutachten: 1.500–4.000 €
- Vermessungskosten: 1.500–3.000 €
Planungskosten
- Architekt (Vollleistung nach HOAI): 10–15 % der Baukosten
- Statik: 2.000–6.000 €
- Energieberater (für KfW-Förderung): 1.500–3.000 €
- Wärme- und Schallschutznachweis: 500–1.500 €
Bauzeitliche Kosten
- Baustromanschluss: 500–2.000 €
- Bauwasser: 300–1.000 €
- Baucontainer, Bauzaun: 500–2.000 €
- Bauleitung/Gutachter: 2.000–8.000 €
- Versicherungen (Bauherrenhaftpflicht, Bauleistung): 500–2.000 €
Außenanlagen (oft vergessen!)
- Garten, Einfahrt, Terrasse: 15.000–50.000 €
- Carport oder Garage: 8.000–25.000 €
- Einzäunung: 3.000–10.000 €
Finanzierungsnebenkosten
- Bereitstellungszinsen: 0,25 %/Monat auf nicht abgerufenes Kapital
- Bankgebühren: 0–1 % der Kreditsumme
- Grundschuldbestellung: ca. 0,3–0,5 % der Grundschuld
Gesamtüberblick
Baukosten 400.000 € → Baunebenkosten ca. 60.000–80.000 €
Grundstück 200.000 € → Kaufnebenkosten ca. 20.000–30.000 €
Gesamtprojekt: 680.000–710.000 €
Baunebenkosten vollständige Liste
| Kostenart | Typische Kosten |
|---|---|
| Baugenehmigung | 500–5.000 EUR |
| Architekt/Planung | 8–15 % der Baukosten |
| Statiker | 2.000–8.000 EUR |
| Bodengutachten | 1.500–4.000 EUR |
| Erschließung | 10.000–30.000 EUR |
| Außenanlagen/Garten | 10.000–30.000 EUR |
| Küche/Einbauten | 10.000–30.000 EUR |
Faustformel: Baunebenkosten = 15–25 % der reinen Baukosten zusätzlich einplanen. Ohne diesen Puffer geraten viele Bauherren in Finanzierungsnot kurz vor Fertigstellung.
Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb
Beim Kauf einer Immobilie fallen über den eigentlichen Kaufpreis hinaus erhebliche Nebenkosten an — in der Regel 6–12 % des Kaufpreises. Diese müssen fast immer aus Eigenkapital finanziert werden.
| Kostenart | Anteil am Kaufpreis | Bundesland-Variation |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % | Bayern 3,5 % — Brandenburg 6,5 % |
| Notarkosten | ca. 1,5 % | Bundesweit einheitlich (GNotKG) |
| Grundbucheintrag | ca. 0,5 % | Bundesweit einheitlich |
| Maklerprovision | 0–3,57 % | Max. 50/50 Teilung seit 2020 |
Rechenbeispiel: 350.000 € in NRW
- Grunderwerbsteuer (6,5 %): 22.750 €
- Notar + Grundbuch (2 %): 7.000 €
- Makler (3,57 % / 2 = 1.785 %): 6.248 €
- Gesamt Nebenkosten: ~36.000 € (10,3 %)
Fazit: Bei einem 350.000-€-Objekt in NRW müssen mindestens 36.000 € Eigenkapital allein für Nebenkosten eingeplant werden — plus idealer Weise 20 % EK für das eigentliche Darlehen.
Häufige Fragen
Welche Kaufnebenkosten sind beim Immobilienkauf in Deutschland typisch?
Die typischen Kaufnebenkosten setzen sich zusammen aus: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten (ca. 1–1,5 %), Grundbuchkosten (ca. 0,5 %) und ggf. Maklerprovision (0–3,57 %). Insgesamt 7–12 % des Kaufpreises — diese müssen aus Eigenkapital bezahlt werden.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei selbst genutzten Immobilien leider nicht. Bei Kapitalanlagen (vermietete Wohnungen) sind alle Nebenkosten als Anschaffungsnebenkosten steuerlich relevant — sie erhöhen die Abschreibungsbasis und wirken sich über die Laufzeit steuermindernd aus.
Kann ich Kaufnebenkosten in die Finanzierung einschließen?
Einige Banken bieten 110 %-Finanzierungen an, die auch Nebenkosten abdecken. Das ist aber teuer: höhere Zinsen, höherer Beleihungsauslauf, mehr Risiko. Empfehlung: Nebenkosten immer aus Eigenkapital zahlen, um die Darlehenssumme und damit die Zinskosten zu minimieren.