Ob eine Immobilie besser vererbt oder zu Lebzeiten geschenkt wird, hängt von Steuern, persönlichen Umständen und dem Zeitpunkt ab.
Freibeträge Erbschaft- und Schenkungssteuer
| Verhältnis | Freibetrag (alle 10 Jahre) |
|---|---|
| Ehepartner/Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder (je Kind) | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| Geschwister | 20.000 € |
| Partner (unverheiratet) | 20.000 € |
Strategie: Alle 10 Jahre schenken
Freibeträge können alle 10 Jahre erneut genutzt werden. Wer früh plant, kann eine Immobilie schrittweise übertragen und dabei erhebliche Schenkungssteuer sparen.
Beispiel: Kind 1 bekommt 400.000 € mit 50 Jahren, nochmal 400.000 € mit 60 Jahren → gesamt 800.000 € steuerfrei.
Selbstgenutzte Immobilie: Sonderfall
- Eigengenutztes Familienheim an Ehepartner vererben: komplett steuerfrei (ohne Betragsbegrenzung)
- Eigengenutztes Familienheim an Kinder vererben: steuerfrei bis 200 m² Wohnfläche (wenn Kind 10 Jahre selbst einzieht)
Grunderwerbsteuer bei Schenkung und Erbschaft
Gute Nachricht: Bei Erbschaft und Schenkung innerhalb der Familie (Kinder, Eltern, Geschwister, Ehepartner) fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 GrEStG).
Nießbrauch-Modell
Eltern schenken die Immobilie den Kindern, behalten aber den Nießbrauch (Wohnrecht auf Lebenszeit). Vorteil: Übergabe zu Lebzeiten, Eltern können wohnen bleiben. Der Nießbrauch mindert den steuerlichen Schenkungswert erheblich.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Frühzeitig planen — mindestens 3 Monate vor Kaufabsicht
- Mehrere Angebote einholen und vergleichen
- KfW-Förderung und Eigenkapital prüfen
- Monatliche Rate: max. 35% des Nettoeinkommens
Worauf kommt es wirklich an?
Bei der Baufinanzierung entscheiden oft Details über tausende Euro Ersparnis oder Mehrkosten. Zinssatz, Tilgungshöhe, Zinsbindungsdauer und Sondertilgungsrechte müssen aufeinander abgestimmt sein — und auf deine persönliche Lebenssituation.
Checkliste: Das brauchst du
- ☑ Letzte 3 Gehaltsabrechnungen
- ☑ Aktuelle SCHUFA-Auskunft
- ☑ Nachweis über Eigenkapital (Kontoauszüge)
- ☑ Exposé der Immobilie
- ☑ Grundbuchauszug (beim Makler erfragen)
- ☑ Flurkarte und Energieausweis
Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung
Von der Anfrage bis zur Zusage vergehen typischerweise 1–3 Wochen. Mit vollständigen Unterlagen geht es deutlich schneller.
Der Sollzins ist der reine Zinssatz. Der Effektivzins enthält auch Gebühren und ist daher die ehrlichere Vergleichszahl.
Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung
- Worauf kommt es bei Immobilien Schenken Erben an?
- Das Wichtigste bei Immobilien Schenken Erben: fruehzeitig informieren, mehrere Angebote einholen, Förderungen nutzen und Nebenkosten nicht vergessen. Unabhaengige Beratung ist oft kostenlos und spart tausende Euro.
- Muss ich beim Erben einer Immobilie Erbschaftssteuer zahlen?
- Freibeträge: Kinder 400.000 €, Ehepartner 500.000 €, Geschwister/Nichten/Neffen 20.000 €. Selbst genutzte Immobilien an Ehepartner/Kinder: steuerfrei bei weiterer Eigennutzung für mind. 10 Jahre. Über Freibetrag: 7–50 % Erbschaftssteuer je nach Steuerklasse und Betrag.
- Kann ich eine geerbte Immobilie belasten oder verkaufen?
- Ja — als Erbe werden Sie Eigentümer und können frei verfügen. Wenn mehrere Personen erben (Erbengemeinschaft): alle müssen bei Verkauf zustimmen. Ein einzelner Erbe kann seinen Anteil an Dritte verkaufen — das kann zu ungewollten Miteigentümern führen. Tipp: Erbauseinandersetzungsvertrag beim Notar für klare Regelungen.
- Lohnt es sich, eine Erbschaft mit Schulden anzunehmen?
- Rechnen Sie: Immobilienwert minus Schulden = Nettonachlass. Wenn positiv: Annahme lohnt sich in der Regel. Wichtig: Nachlassverbindlichkeiten vollständig ermitteln (Restschulden, Unterhaltspflichten, Steuerschulden). Nachlassverwaltung beantragen um Haftung auf Nachlass zu beschränken. Im Zweifel: Erbschaftsanwalt konsultieren.