Eigenleistung beim Hausbau oder bei der Renovierung – "Muskelhypothek" nennt das die Bank. Was kannst du wirklich selbst machen, was solltest du besser lassen?
Was ist Eigenleistung (Muskelhypothek)?
Banken akzeptieren Eigenleistung als Teil des Eigenkapitals – wenn sie realistisch bewertet wird. Typisch: 10.000–30.000 € Eigenleistung werden wie Eigenkapital behandelt.
Was du gut selbst machen kannst
- Streichen und Tapezieren
- Einfache Bodenbeläge (Laminat, Vinyl)
- Fliesen legen (mit Übung)
- Gartenarbeiten und Außenanlagen
- Abrissarbeiten (Nicht-Tragwände entfernen)
- Montage von IKEA-Küchen, Möbeln, Regalsystemen
- Dämmung (Glaswolle in zugänglichen Bereichen)
Was Profis machen sollten (Sicherheit und Qualität)
- Elektroinstallation (gesetzlich: nur Elektrofachbetrieb)
- Gasanschlüsse und Heizungsinstallation
- Tragende Wände öffnen oder verstärken
- Dacharbeiten (Absturzgefahr, Dichtigkeit)
- Abdichtung gegen Feuchtigkeit
- Putz- und Estricharbeiten (Qualität entscheidend)
Realistischer Wert der Eigenleistung
| Maßnahme | Profi-Kosten | Eigenleistung spart |
|---|---|---|
| Streichen 100 m² Wände | 1.500–3.000 € | 1.000–2.000 € |
| Laminat 80 m² verlegen | 1.600–3.200 € | 1.200–2.400 € |
| Fliesen 25 m² Bad | 2.500–5.000 € | 1.500–3.000 € |
| Gartengestaltung 200 m² | 3.000–8.000 € | 2.000–5.000 € |
Was bei Eigenleistung oft schief geht
- Zeitschätzung um Faktor 3 zu optimistisch
- Materialkosten unterschätzt
- Qualitätsprobleme erfordern teure Nacharbeiten
- Familie/Beruf lässt nicht genug Zeit → Bauverzug
Checkliste: Eigenleistung planen
- ☑ Realistisch: Wie viele Stunden pro Woche verfügbar?
- ☑ Welche Fähigkeiten tatsächlich vorhanden?
- ☑ Zeitplan mit Puffer (50 % mehr Zeit einplanen)?
- ☑ Materialkosten vorher kalkuliert?
- ☑ Profi für kritische Gewerke eingeplant?
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Immobilie selbst renovieren?
Beim Thema Immobilie selbst renovieren kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.