Ein weit verbreiteter Irrtum: "Als Eigenheimbesitzer kann ich gar nichts absetzen." Das stimmt nicht. Zwar sind die Möglichkeiten geringer als bei Vermietung, aber es gibt trotzdem einiges zu holen.
Was du absetzen kannst
| Posten | Absetzbar? | Max. Betrag |
|---|---|---|
| Handwerkerleistungen | ✓ Ja | 20% v. 6.000 € = 1.200 € p.a. |
| Haushaltshilfe, Gärtner, Reinigung | ✓ Ja | 20% v. 20.000 € = 4.000 € p.a. |
| Haushaltsnahe Dienstleistungen | ✓ Ja | Zusammen mit oben max. 4.000 € |
| Arbeitszimmer (wenn alleiniger Arbeitsort) | ✓ Ja | Anteilig bis 1.250 € p.a. (Pauschale) |
| Pflegeperson im Haushalt | ✓ Ja | 20% v. 20.000 € |
| Grundsteuer | ✗ Nein | — |
| Hypothekenzinsen | ✗ Nein (Eigennutzung) | — |
| Kaufpreis/Tilgung | ✗ Nein | — |
Handwerkerkosten richtig absetzen
Nur Arbeitskosten, Fahrtkosten und Maschinenmiete sind absetzbar — kein Material! Wichtig: Zahlung per Überweisung (kein Barzahlung!), Rechnung aufbewahren.
Beispiel: Heizungsinstallateur stellt 4.000 € in Rechnung, davon 2.400 € Arbeitskosten → 20% von 2.400 € = 480 € Steuerersparnis.
Energetische Sanierung — Sonderregel seit 2020
Für energetische Sanierungsmaßnahmen (Dämmung, Heizung, Fenster) gibt es eine Sonderregelung: 20% der Kosten über 3 Jahre direkt von der Steuerschuld abziehbar — max. 40.000 € pro Maßnahme.
- Im Sanierungsjahr und Folgejahr: je 7% → max. 14.000 €
- Im zweiten Folgejahr: 6% → max. 12.000 €
- Voraussetzung: Fachmann-Ausführung, Objekt mind. 10 Jahre alt
Wohnriester für Eigenheimbesitzer
Wohnriester-Sparer können ihr Riester-Guthaben steuerbegünstigt für das Eigenheim nutzen. Beiträge werden als Sonderausgaben abgezogen; dafür fällt im Alter eine nachgelagerte Besteuerung an ("Wohnförderkonto").
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung
- Worauf kommt es bei Immobilien Steuern Eigennutzung an?
- Das Wichtigste bei Immobilien Steuern Eigennutzung: fruehzeitig informieren, mehrere Angebote einholen, Förderungen nutzen und Nebenkosten nicht vergessen. Unabhaengige Beratung ist oft kostenlos und spart tausende Euro.
- Wie funktioniert die Abschreibung (AfA) bei Immobilien?
- Lineare AfA: 2 % p.a. des Gebäudewerts (nicht Grundstück!) über 50 Jahre. Bei 250.000 € Gebäudewert: 5.000 €/Jahr steuerliche Abschreibung. Seit 2023: degressive AfA für Neubauten (5 % im ersten Jahr, dann fallend). Denkmäler: bis 100 % in 12 Jahren (§ 7i EStG). Immer: Grundstückswert herausrechnen.
- Muss ich beim Verkauf einer Immobilie Steuern zahlen?
- Bei Eigennutzung: steuerfrei, wenn mind. im Verkaufsjahr + 2 Vorjahre selbst bewohnt. Bei Vermietung: steuerpflichtig, wenn Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Kauf (Spekulationsfrist). Nach 10 Jahren: steuerfrei. Ausnahme: mehr als 3 Objekte in 5 Jahren = gewerblicher Grundstückshandel.
Siehe auch: Finanzierung ohne EK Bauzinsen.
- Was ist die 10-Jahres-Spekulationsfrist?
- Wer eine vermietete Immobilie binnen 10 Jahren nach Kauf verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer (Spekulationssteuer). Gewinn = Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus absetzbare Werbungskosten. Halteperiode: Datum Notarvertrag Kauf bis Datum Notarvertrag Verkauf. Bei selbst genutzten Immobilien: Ausnahme greift.