Immobilien-Teilkauf ist ein Modell, das vor allem an ältere Eigentümer vermarktet wird: "Liquidität aus dem Haus holen ohne auszuziehen." Was wirklich dahinter steckt.
Wie funktioniert der Teilkauf?
- Du verkaufst z. B. 20–50 % deines Hauses an einen Anbieter (z. B. Engel & Völkers Liquid Home)
- Du bleibst Hauptbewohner und zahlst ein monatliches Nutzungsentgelt
- Du hast ein Rückkaufsrecht (aber zu Marktpreisen)
- Beim späteren Verkauf wird der Erlös anteilig aufgeteilt
Die Kosten – und das ist entscheidend
| Kostenart | Typischer Wert |
|---|---|
| Nutzungsentgelt | 4,5–6 % p.a. auf den verkauften Anteil |
| Einmalgebühr bei Abschluss | 2–3 % des Transaktionswerts |
| Gutachterkosten (Anbieter) | 500–1.500 € |
| Notarkosten | 0,5–1 % |
Rechenbeispiel
Haus 500.000 €, 25 % Teilverkauf = 125.000 €:
- Sofortauszahlung: 125.000 €
- Monatliches Nutzungsentgelt: ~520–625 €/Monat (5 % auf 125.000 €)
- Nach 10 Jahren gezahlte Nutzungsentgelte: ~62.000–75.000 €
- Effektive Kosten: Du hast 125.000 € "geliehen" und dafür 62.000–75.000 € Zinsen gezahlt
Die ehrliche Bewertung
Teilkauf ist teurer als ein normaler Kredit. Die 5 % Nutzungsentgelt sind real ein Zins. Ein klassisches Immobiliendarlehen mit 3,5–4 % Zinsen wäre günstiger. Zudem verlierst du Eigentumsanteile – das hat steuerliche und erbrechtliche Konsequenzen.
Alternativen zum Teilkauf
- Immobiliendarlehen: Haus als Sicherheit, günstiger Zins
- Umkehrhypothek: Rente aus dem Haus, kein Verkauf
- Eigentumsübertragung mit Nießbrauch: Steueroptimiert, für Generationen
- Verkauf und Anmietung (Sale-and-Leaseback): Volle Auszahlung, Mietrecht bleibt
Für wen könnte Teilkauf trotzdem sinnvoll sein?
Wenn kein Kredit mehr bewilligt wird (Alter, Einkommen), kein Erbe vorhanden ist und das Kapital dringend benötigt wird. Aber: Immer unabhängige Beratung (Verbraucherzentrale) einholen vor Abschluss.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Immobilien-Teilkauf?
Beim Thema Immobilien-Teilkauf kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.