Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird automatisch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die Hausverwaltung hat erheblichen Einfluss auf Kosten, Instandhaltung und Lebensqualität — prüfe sie vor dem Kauf sorgfältig.
Was ist eine WEG-Verwaltung?
Die WEG-Verwaltung verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum im Auftrag aller Wohnungseigentümer. Sie ist gesetzlich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt und zu bestimmten Leistungen verpflichtet.
Aufgaben einer WEG-Verwaltung:
- Instandhaltung und Reparaturen des Gemeinschaftseigentums (Dach, Fassade, Treppenhäuser)
- Abrechnung der Betriebskosten und des Hausgeldes
- Organisation und Protokollierung der Eigentümerversammlung
- Buchführung und Verwaltung der Instandhaltungsrücklage
- Verträge mit Dienstleistern (Reinigung, Gartenpflege, Aufzugswartung)
- Durchsetzung der Hausordnung
Hausgeld: Was ist darin enthalten?
Das Hausgeld ist die monatliche Zahlung jedes Eigentümers an die WEG. Es besteht aus zwei Teilen:
| Bestandteil | Typische Kosten | Auf Mieter umlagefähig? |
|---|---|---|
| Betriebskosten (Versicherung, Hausmeister, Müll, Wasser allg.) | 1,50–2,50 €/m²/Monat | Ja |
| Instandhaltungsrücklage | 0,50–1,50 €/m²/Monat | Nein |
| Verwaltervergütung | 25–45 €/Einheit/Monat | Nein |
| Gesamt (Richtwert) | 2,50–5,00 €/m²/Monat | Teilweise |
Bei 70 m² bedeutet das: 175–350 € Hausgeld monatlich zusätzlich zur Kreditrate. Kalkuliere das unbedingt in dein Budget ein, bevor du kaufst.
Instandhaltungsrücklage: Der kritischste Punkt
Die Instandhaltungsrücklage ist das Sparkonto der WEG für große Reparaturen. Ist sie zu gering, drohen Sonderumlagen — plötzliche Nachzahlungen die alle Eigentümer treffen.
| Baujahr des Gebäudes | Empfohlene Rücklage (II. BV) | Praxis-Empfehlung |
|---|---|---|
| Unter 22 Jahre alt | 7,10 €/m²/Jahr | 1 % des Gebäudewerts/Jahr |
| 22–32 Jahre alt | 9,00 €/m²/Jahr | 1–1,5 % des Gebäudewerts/Jahr |
| Über 32 Jahre alt | 11,50 €/m²/Jahr | 1,5–2 % des Gebäudewerts/Jahr |
Konkret: Bei einem Gebäudewert von 3 Mio. € (z. B. 20-Einheiten-Haus) sollte die Rücklage jährlich um 30.000–60.000 € wachsen. Findest du eine Rücklage von nur 15.000 €, ist das ein Warnsignal.
Sonderumlage: Das unterschätzte Risiko
Wenn die Rücklage für eine notwendige Sanierung nicht reicht, beschließt die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage. Du musst deinen Anteil zahlen — auch wenn du gerade erst gekauft hast.
- Dachsanierung: 500–1.500 €/m² Dachfläche, bei 20 Einheiten = 5.000–30.000 € je Eigentümer möglich
- Fassadensanierung: 800–2.500 € je Einheit je nach Gebäude
- Aufzugsmodernisierung: 2.000–8.000 € je Einheit
- Heizungsanlage Ersatz: 1.500–5.000 € je Einheit
Was du vor dem Kauf unbedingt prüfen musst
- Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen: Zeigen Konflikte, Streit, offene Beschlüsse und geplante Projekte
- Aktuelle Instandhaltungsrücklage: Ausreichend für Alter und Zustand des Gebäudes?
- Geplante Sonderumlagen: Im aktuellen Wirtschaftsplan oder in den Protokollen erwähnt?
- Laufende Gerichtsverfahren: WEG als Kläger oder Beklagter?
- Heizkostenabrechnung: Plausibel? Verbrauch pro m² vergleichen
- Verwaltervertrag: Wie lange läuft er? Wann kann abberufen werden?
Gute vs. schlechte Hausverwaltung
| Merkmal | Gute Verwaltung | Schlechte Verwaltung |
|---|---|---|
| Reaktionszeit | Schadensmeldung unter 24h bearbeitet | Tage bis Wochen keine Reaktion |
| Abrechnung | Pünktlich, transparent, nachvollziehbar | Verspätet, unvollständig, Fehler |
| Rücklage | Konservativ aufgebaut, zweckgebunden | Chronisch zu niedrig, keine Planung |
| Versammlung | Jährlich, vollständiges Protokoll | Selten, unvollständig protokolliert |
| Kosten | 30–40 €/Einheit/Monat, transparent | Verdeckte Kosten, Interessenkonflikte |
Selbstverwaltung als Alternative
Kleine WEGs (bis ca. 10 Einheiten) können sich selbst verwalten — ein Eigentümer übernimmt die Aufgaben. Das spart 300–500 € pro Einheit und Jahr. Nachteil: erheblicher Zeitaufwand, Haftungsrisiken, komplexe Abrechnungen. Ab 15+ Einheiten lohnt professionelle Verwaltung fast immer.
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Häufige Fragen
- Was ist das Hausgeld und was enthält es?
- Hausgeld ist der monatliche Beitrag zur WEG. Es enthält umlagefähige Betriebskosten (Versicherung, Hausmeister, Müll), die Instandhaltungsrücklage (nicht auf Mieter umlagefähig) und die Verwaltervergütung. Typisch: 2,50–5,00 €/m²/Monat. Bei 70 m² sind das 175–350 € zusätzlich zur Kreditrate.
- Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?
- Gesetzliche Mindestberechnung (II. BV): 7,10–11,50 €/m²/Jahr je nach Baujahr. Praxis-Empfehlung: mindestens 1 % des Gebäudewerts pro Jahr. Bei älteren Gebäuden (vor 1990) höher ansetzen. Eine niedrige Rücklage bei altem Gebäude ist ein klares Warnsignal für bevorstehende Sonderumlagen.
- Was ist eine Sonderumlage und muss ich sie zahlen?
- Ja — wenn die reguläre Rücklage nicht ausreicht und die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließt, bist auch du als Käufer zur Zahlung verpflichtet. Selbst wenn du gerade erst gekauft hast. Bei Dach- oder Fassadensanierung können das 5.000–30.000 € pro Einheit sein. Prüfe deshalb immer die aktuellen Protokolle und Rücklagenhöhe vor dem Kauf.
- Darf die WEG das Hausgeld einfach erhöhen?
- Ja — die Eigentümerversammlung beschließt den Wirtschaftsplan jährlich, Änderungen gelten nach Beschluss. Als Eigentümer hast du Stimmrecht. Erhöhungen können durch steigende Energiepreise, neue Dienstleister oder geplante Investitionen begründet sein. Aufmerksam: Ankündigung im Wirtschaftsplan lesen.
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 19, 28 — Aufgaben der Verwaltung, Wirtschaftsplan
- II. Berechnungsverordnung (II. BV) — Instandhaltungspauschalen
- Haus & Grund Bundesverband — Hausgeld-Rechner und Empfehlungen