Sie erben eine Immobilie — doch auf ihr lastet noch ein laufender Kredit. Müssen Sie den übernehmen? Können Sie die Immobilie einfach verkaufen? Wir erklären die Rechtslage und Ihre Handlungsoptionen.
Was passiert mit dem Kredit, wenn der Kreditnehmer stirbt?
Mit dem Tod des Erblassers gehen alle Rechte UND Pflichten auf die Erben über — also auch der Immobilienkredit. Das nennt sich Gesamtrechtsnachfolge. Sie erben nicht nur das Haus, sondern auch die Schulden.
Wichtig: Die Bank kann den Kredit nicht sofort kündigen, nur weil der ursprüngliche Kreditnehmer gestorben ist. Der Kredit läuft zu den vereinbarten Konditionen weiter.
Option 1: Erbe annehmen und Kredit weiterführen
Sie nehmen die Erbschaft an und führen den Kredit fort. Die monatliche Rate bleibt gleich. Sie werden neuer Grundstückseigentümer — und neuer Kreditnehmer. Vorteil: Sie behalten die Immobilie. Nachteil: Sie übernehmen alle Schulden.
Prüfen Sie, ob die laufende Rate tragbar ist. Auch eine günstigere Umschuldung ist möglich, wenn Sie selbst bessere Bonität haben als der Erblasser.
Option 2: Immobilie verkaufen, Kredit ablösen
Sie nehmen die Erbschaft an, verkaufen die Immobilie, und lösen den Kredit aus dem Erlös ab. Was übrig bleibt, ist Ihr Erbteil. Achtung: Vorfälligkeitsentschädigung, falls die Zinsbindung noch läuft. Diese kann erheblich sein.
Grundbuch und Notar spielen eine wichtige Rolle. Wie in unserem Guide zum Grundbuch erklärt, muss die Erbschaft dort eingetragen werden, bevor Sie verkaufen können.
Option 3: Erbschaft ausschlagen
Wenn die Schulden das Vermögen übersteigen — also wenn der Kredit höher ist als der Immobilienwert — können Sie die Erbschaft ausschlagen. Frist: 6 Wochen nach Kenntnis des Erbfalls (aus dem Ausland: 6 Monate). Dann haftet der Nachlass, nicht Sie persönlich.
Erbschaftsteuer bei Immobilien
Kinder erben steuerfrei bis 400.000 € vom Elternteil. Bei selbst genutztem Wohnraum gilt die Steuerbefreiung sogar unbegrenzt — wenn Sie 10 Jahre in der Immobilie wohnen bleiben. Ehepartner: Freibetrag 500.000 €.
Checkliste nach Immobilien-Erbfall
- ☑ Erbschein beim Nachlassgericht beantragen
- ☑ Bank über den Todesfall informieren (Sterbeurkunde einreichen)
- ☑ Kreditvertrag und Grundbuchauszug prüfen
- ☑ Konditionen bewerten: Weiterführen, umschulden oder verkaufen?
- ☑ Notar für Erbscheineintragung ins Grundbuch beauftragen
- ☑ Erbschaftsteuer prüfen (lassen)
- ☑ Ausschlagungsfrist im Auge behalten (6 Wochen!)
Alle Notarkosten beim Grundbucheintrag der Erbschaft trägt der Erbe.
Fazit
Eine Immobilien-Erbschaft mit laufendem Kredit ist handhabbar — wenn Sie schnell handeln, die Fristen kennen und eine fundierte Entscheidung treffen. Holen Sie sich Rechts- und Steuerberatung, bevor Sie die Erbschaft annehmen oder ausschlagen.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Immobilie erben?
Beim Thema Immobilie erben kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.