Vollfinanzierung — also Immobilienkauf ohne eigenes Kapital — war vor 2022 noch verbreitet. Nach dem Zinsanstieg sind die Banken deutlich zurückhaltender. Aber: Es gibt sie noch — unter bestimmten Bedingungen.
Was ist eine Vollfinanzierung?
Bei einer Vollfinanzierung oder "110%-Finanzierung" finanziert die Bank nicht nur den Kaufpreis, sondern auch alle Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Das erfordert kein Eigenkapital.
Wann bewilligen Banken noch Vollfinanzierungen?
Vollfinanzierungen werden 2025 nur noch in Ausnahmefällen gewährt:
- Sehr hohes Einkommen: Das Verhältnis Rate/Einkommen muss sehr günstig sein (unter 25%)
- Top-Bonität: Makelloses SCHUFA-Score, stabiles Einkommen (Beamte, Ärzte, unbefristete Stellen)
- Gute Objektlage: Immobilien in A-Lagen mit stabiler Wertentwicklung
- Familiäre Bürgschaft: Eltern stellen Immobiliensicherheit → reduziert Bankrisiko
Was kostet eine Vollfinanzierung mehr?
Der Preis für fehlenden Eigenkapital ist ein deutlich höherer Zinssatz:
| Eigenkapital | Beleihungsauslauf | Typischer Zinsaufschlag |
|---|---|---|
| 20% | 80% | Bester Satz |
| 10% | 90% | +0,3 bis +0,5% |
| 0% | 100%+ | +0,8 bis +1,5% |
Bei 300.000 € Kredit und 1% Zinsaufschlag zahlen Sie 10 Jahre ca. 30.000 € mehr Zinsen. Das ist der Preis für kein Eigenkapital.
Alternativen zur Vollfinanzierung
- Eigenkapital leihen: Familiendarlehen (zinsfrei von Eltern) oder Schenkung
- Bauspardarlehen: Bausparvertrag ansparen und dann günstig finanzieren
- KfW 124: Ergänzend nutzen (100.000 €), reduziert Bankkredit
- Eigenleistungen: Anerkannte "Muskelhypothek" — Eigenarbeit am Bau kann als Eigenkapital gewertet werden
Das Risiko der Vollfinanzierung
Das größte Risiko: Wenn die Immobilie im Wert fällt (wie 2022-2023 in einigen Lagen), sind Sie schnell "unter Wasser" — die Restschuld übersteigt den Immobilienwert. Dann können Sie weder verkaufen noch umschulden, ohne draufzuzahlen.
Wie in unserem Guide zum Eigenkapital erklärt: 20% Eigenkapital ist kein Luxus, sondern Sicherheitspuffer.
Fazit
Vollfinanzierung 2025: Möglich, aber teuer und selten bewilligt. Wer keine andere Wahl hat, sollte die Risiken genau kennen und mindestens die Nebenkosten aus eigenen Mitteln bestreiten können — eine echte 100%-Finanzierung ist deutlich sicherer als eine 110%-Finanzierung.
Häufige Fragen
Was ist der maximale Beleihungsauslauf ohne Eigenkapital?
Banken finanzieren in Ausnahmefällen bis zu 100 % des Kaufpreises — manche sogar 110 % (inkl. Nebenkosten). Das setzt sehr gute Bonität (SCHUFA über 97 %), ein sicheres hohes Einkommen und eine unterbewertete Immobilie voraus. Der Zinssatz liegt 0,5–1,0 % über einer normalen Finanzierung.
Welche Risiken hat eine 100 %-Finanzierung?
Bei einem Wertverfall der Immobilie riskierst du eine Überschuldung. Bei Zahlungsausfall droht eine Zwangsversteigerung, bei der du unter Umständen noch Restschulden trägst. Außerdem ist die monatliche Rate höher und der Puffer für Reparaturen oder Einkommenseinbußen gering.
Welche Alternativen gibt es zu Eigenkapital?
Elterndarlehen (zinslos innerhalb der Familie) oder Schenkungen können als Eigenkapital eingebracht werden. KfW-Darlehen (z.B. KfW 300 für Familien) können als Eigenkapitalersatz dienen. Auch Bausparguthaben, Wertpapierverkauf oder Lebensversicherungsauszahlung erhöhen das verfügbare Eigenkapital.