Eigenkapital beim Hauskauf: Was du wissen musst
Ohne Eigenkapital kaufen ist möglich — aber deutlich teurer und — Einfach erklärt mit Formel, Rechenbeispiel und Praxistipps für Ihre Baufinanzierung 2026.
Das Eigenkapital ist der wichtigste Baustein jeder Baufinanzierung. Es bestimmt maßgeblich den Zinssatz, die monatliche Rate und das Risiko — sowohl für dich als Kreditnehmer als auch für die Bank.
Was zählt als Eigenkapital?
- Bargeld, Tagesgeld, Festgeld — volle Anrechnung
- Wertpapierdepot (Aktien, ETFs) — 60–80 % des Zeitwerts
- Bausparvertrag — Guthaben + Darlehensrecht
- Lebensversicherung — Rückkaufswert
- Schenkung von Familie — volle Anrechnung (muss nachweisbar sein)
- Eigenleistungen beim Bau — je nach Bank 10–15 % des Hauswerts
Wie viel Eigenkapital ist genug?
- Mindest-EK: 20 % des Kaufpreises + alle Nebenkosten
- Optimal: 25–30 % — spürbar bessere Zinsen
- Unter 10 %: Viele Banken lehnen ab, hohe Risikoaufschläge
Wie beeinflusst Eigenkapital den Zinssatz?
Jeder Prozentpunkt mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf (LTV) und damit das Bankrisiko. Konkret: Der Unterschied zwischen 80 % und 90 % Beleihungsauslauf kann 0,3–0,5 % Zinsen ausmachen — bei 300.000 € Kredit sind das 900–1.500 € pro Jahr.
Eigenkapital schnell aufbauen: Die besten Methoden
- ETF-Sparplan: 7 % Rendite p.a. historisch — 500 €/Monat wachsen in 5 Jahren zu ~35.000 €
- Tagesgeld: 3–4 % aktuell, sicher und flexibel
- Bausparvertrag + Wohnungsbauprämie: Staatliche Förderung zusätzlich
Fazit
Investiere Zeit in den Eigenkapitalaufbau — es zahlt sich mehrfach aus: niedrigere Zinsen, geringere Rate und weniger Risiko für dich und die Bank.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?
Mindestens 20 % des Kaufpreises plus die gesamten Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch = 5–10 % je nach Bundesland). Wer nur 10 % einbringt, zahlt deutlich höhere Zinsen wegen des erhöhten Beleihungsauslaufs. Richtziel: 25–30 % Eigenkapital.
Zählt Eigenleistung als Eigenkapital?
Ja, sogenannte Muskelhypothek wird von vielen Banken bis zu einem bestimmten Betrag als Eigenkapital anerkannt. Typisch sind 10–15 % des Bauwertes. Voraussetzung: handwerkliche Qualifikation muss nachgewiesen werden. Reine Hilfstätigkeiten werden meist nicht angerechnet.
Welche Konten und Vermögenswerte gelten als Eigenkapital?
Als Eigenkapital gilt: Bankguthaben, Bausparverträge (angesparter Teil), Wertpapierdepots, Lebensversicherungen (Rückkaufswert), Schenkungen und Erbschaften. Nicht anerkannt werden zukünftige Erbschaften, nicht abgewickelte Immobilien und Schwarzgeld.
Was passiert wenn ich weniger als 20 % Eigenkapital habe?
Die Bank verlangt einen Risikoaufschlag auf den Zinssatz — typisch 0,2–0,5 % extra bei 90 % Beleihung. Bei 100 % Finanzierung kann der Aufschlag 0,5–1,0 % betragen. Außerdem wird die Kreditvergabe strenger geprüft. Manche Banken lehnen unter 10 % Eigenkapital grundsätzlich ab.