Immobilienkauf ohne Makler: So geht's
Maklerprovision kann bei einer 400.000 €-Immobilie bis zu 14.280 € (3,57 %) betragen — da lohnt es sich, privat zu suchen. Aber ist das realistisch? Ja — wenn du weißt wo du suchst.
Wo findest du Immobilien ohne Makler?
Immobilienportale mit Privatangeboten
- ImmobilienScout24: Filter "Anbietertyp: Privat" setzen
- Immonet: Ebenfalls Privatangebote verfügbar
- eBay Kleinanzeigen: Viele Privatverkäufer, regional stark
- Facebook Marketplace: Lokale Angebote, oft günstig
Lokale Suche
- Lokale Zeitungen (Samstagsausgabe — immer noch aktiv)
- Aushänge in Supermärkten und Schwarzen Brettern
- Direktansprache in Wunsch-Straße (Brief in Briefkasten)
- Nachbarschaftsnetzwerke (nebenan.de, lokalkompass.de)
Netzwerk nutzen
- Familie, Freunde, Arbeitskollegen: "Ich suche in XY" kommunizieren
- Oft werden Objekte verkauft bevor sie ins Netz kommen
Direkter Brief an Eigentümer
Eine der effektivsten Methoden: Briefe an Eigentümer in deiner Wunschlage schreiben. Grundbuchdaten sind öffentlich — du kannst prüfen ob jemand schon lange Eigentümer ist (Verkaufsbereitschaft?).
Brief-Inhalt:
- Kurze Vorstellung (wer bist du, warum suchst du hier)
- Was du konkret suchst (Größe, Budget)
- Dass du sofort kaufbereit bist und Finanzierung gesichert hast
- Kontaktdaten
Worauf achten beim Privatkauf?
- Kein Makler = kein neutraler Vermittler → eigene Due Diligence wichtiger
- Sachverständigen beauftragen (500–1.500 €) — besonders empfohlen
- Grundbuchauszug selbst bestellen und prüfen
- Kaufvertrag durch Anwalt prüfen lassen
- Beweis: Kaufpreis am Markt prüfen (Bodenrichtwert, Vergleichspreise)
Was der Makler liefert — und was nicht
Der Makler bringt:
- Netzwerk und Zugang zu Objekten (auch off-market)
- Erfahrung in Verhandlung und Vertragsabschluss
- Koordination aller Parteien
Der Makler bringt nicht:
- Schutz vor Mängeln (kein Gutachter)
- Garantie für fairen Preis
- Neutralität (wird von Verkäufer oder hälftig bezahlt)
Ersparnis bei Privatkauf
| Kaufpreis | Maklerprovision (3,57 %) | Ersparnis ohne Makler |
|---|---|---|
| 300.000 € | 10.710 € | 10.710 € |
| 400.000 € | 14.280 € | 14.280 € |
| 600.000 € | 21.420 € | 21.420 € |
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Zum Vergleich
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung
Was muss ich bei Immobilienkauf Ohne Makler Tipps besonders beachten?
Wichtig bei Immobilienkauf Ohne Makler Tipps: Immer mehrere Angebote vergleichen (mind. 3), vollständige Unterlagen bereitstellen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, SCHUFA-Auskunft), Kaufnebenkosten einplanen (10–13 % des Kaufpreises), und ausreichend Eigenkapital sicherstellen. Ein unabhängiger Finanzberater kann die Entscheidung erheblich verbessern.
Welche Fehler sollte ich bei der Baufinanzierung vermeiden?
5 häufige Fehler: 1. Nur bei der Hausbank anfragen (oft teurer). 2. Kaufnebenkosten vergessen (10–13 %!). 3. Tilgung zu niedrig (unter 2 % = 40+ Jahre Laufzeit). 4. Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. 5. Keine Liquiditätsreserve gehalten. Ein Vergleich über Interhyp oder Dr. Klein kostet nichts und bringt oft 0,3–0,5 % Zinsvorteil.
Wie lange dauert die Baufinanzierung?
Von vollständigen Unterlagen bis Kreditzusage: 3–10 Werktage (Online-Banken), 1–3 Wochen (Filialbanken). Auszahlung: nach Notartermin und Grundbuch-Auflassungsvormerkung (weitere 2–4 Wochen). Gesamt von Entscheidung bis Schlüsselübergabe: typisch 3–6 Monate.
Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?
Standardunterlagen: letzten 3 Gehaltsabrechnungen, letzter Steuerbescheid, Kontoauszüge (3 Monate), SCHUFA-Selbstauskunft, Exposé und Grundrisse des Objekts, Grundbuchauszug, Energieausweis. Bei Vermietung: bestehende Mietverträge. Bei Selbständigen: Steuerbescheide 3 Jahre + BWA.