Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip für Wohnimmobilien: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Das klingt einfach — ist es in der Praxis aber nicht immer. Hier die Regeln.
Das Bestellerprinzip seit 2020
Beim Kauf von Wohnimmobilien (nicht Mietwohnungen!) gilt seit 23.12.2020:
- Wenn Makler vom Verkäufer beauftragt wird: Käufer darf maximal 50 % der Provision zahlen
- Provision muss mindestens je zur Hälfte geteilt werden
- Verkäufer muss zuerst zahlen, Käufer danach (Frist: 1 Monat)
- Ausnahme: Käufer kann eigenen Makler beauftragen und selbst bezahlen
Wie hoch ist die Maklerprovision?
| Bundesland | Übliche Provision (gesamt) | Käufer-Anteil (max.) |
|---|---|---|
| Bayern | 7,14 % inkl. MwSt. | 3,57 % |
| NRW | 7,14 % inkl. MwSt. | 3,57 % |
| Hamburg | 6,25 % inkl. MwSt. | 3.125 % |
| Berlin | 7,14 % inkl. MwSt. | 3,57 % |
| Brandenburg | 7,14 % inkl. MwSt. | 3,57 % |
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € zahlt der Käufer in Bayern also ca. 14.280 € Maklerprovision.
Wann ist ein Makler sinnvoll?
Als Verkäufer
- Kein Zeit für Besichtigungen und Verhandlungen
- Kompliziertes Objekt (Denkmalschutz, Erbengemeinschaft)
- Keine Marktkenntnisse für Preisfindung
- Guter Makler erzielt oft 5–15 % höheren Preis
Als Käufer
- Makler sucht aktiv nach Objekten für dich (Suchauftrag)
- Off-Market-Zugang zu nicht öffentlich angebotenen Objekten
- Professionelle Verhandlungsführung
Wann kein Makler nötig ist
- Kauf von Verwandten oder Bekannten
- Direktkauf vom Bauträger
- Genug Zeit und Kenntnisse für Eigenrecherche
- Markt wo Angebote direkt und transparent sind
Provision legal vermeiden oder reduzieren
- Direkt an Eigentümer wenden — auf Immobilienplattformen nach Privatangeboten suchen
- Verhandeln: Besonders in Käufermärkten ist Provision verhandelbar
- Online-Makler: z.B. McMakler, Homeday — oft günstigere Konditionen
- Festpreisanbieter: Pauschalpreise statt Provision (meist 2.000–5.000 €)
Was der Makler leisten muss
Makler haben Nachweispflicht: Sie müssen die erfolgreiche Vermittlung nachweisen. Ohne abgeschlossenen Kaufvertrag gibt es keine Provision. Außerdem gilt die Pflicht zur:
- Aufklärung über bekannte Mängel des Objekts
- Energieausweis-Vorlage bei Besichtigung
- Wahrung beider Parteien Interessen (bei Doppelmakler)
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Immobilienmakler Kosten?
Beim Thema Immobilienmakler Kosten kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.