Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung. Die Kaufnebenkosten machen oft 10–15 % des Kaufpreises aus — und müssen vollständig aus dem Eigenkapital kommen. Hier sind alle Kosten im Detail.
Übersicht: Alle Kaufnebenkosten
| Kostenposition | Typischer Anteil | Bei 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % | 14.000–26.000 € |
| Notar- und Gerichtsgebühren | ca. 2 % | ca. 8.000 € |
| Maklercourtage (Käufer) | 0–3,57 % | 0–14.280 € |
| Grundbucheintragung | 0,5–1 % | 2.000–4.000 € |
| Gutachter/Sachverständige | ca. 0,1–0,5 % | 500–2.000 € |
| Gesamt | 7–14 % | 28.000–56.000 € |
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
| Bundesland | GrESt-Satz | Bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % | 14.000 € |
| Hamburg | 4,5 % | 18.000 € |
| Baden-Württemberg, Hessen | 5,0 % | 20.000 € |
| NRW, Brandenburg, Saarland | 6,5 % | 26.000 € |
Notarkosten: Was wird berechnet?
Der Notar ist beim Immobilienkauf Pflicht. Er berechnet nach Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) — die Gebühr richtet sich nach dem Kaufpreis und den beurkundeten Leistungen:
- Kaufvertragsbeurkundung: ca. 1 % des Kaufpreises
- Grundschuldbestellung: ca. 0,5 % der Darlehenssumme
- Auflassungsvormerkung und Umschreibung: weitere Gebühren
Zusätzliche Kosten die oft vergessen werden
- Umzugskosten: 1.500–8.000 € je nach Entfernung und Umfang
- Erstausstattung: Neue Küche, Möbel, Renovierung
- Gebäudeversicherung: Läuft ab Übergabe — sofort abschließen
- Sanierungsrücklage: Für absehbare Instandhaltungen
Kann ich Kaufnebenkosten finanzieren?
Nein — Kaufnebenkosten müssen aus dem Eigenkapital bezahlt werden. Banken finanzieren maximal den Kaufpreis (100 %-Finanzierung) oder Kaufpreis + Modernisierungskosten. Kaufnebenkosten sind immer Eigenleistung. Das ist der Grund, warum du mindestens 10–15 % Eigenkapital brauchst, selbst wenn du "100 % finanzierst".
Fazit
Plane 10–12 % des Kaufpreises als Kaufnebenkosten ein — je nach Bundesland und Maklerkosten können es auch 13–15 % sein. Wer das vergisst oder unterschätzt, kommt in Finanzierungsnot kurz vor dem Abschluss. Immer alle Kosten vor dem ersten Angebot durchrechnen.
Häufige Fragen
Welche Kaufnebenkosten sind beim Immobilienkauf in Deutschland typisch?
Die typischen Kaufnebenkosten setzen sich zusammen aus: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten (ca. 1–1,5 %), Grundbuchkosten (ca. 0,5 %) und ggf. Maklerprovision (0–3,57 %). Insgesamt 7–12 % des Kaufpreises — diese müssen aus Eigenkapital bezahlt werden.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei selbst genutzten Immobilien leider nicht. Bei Kapitalanlagen (vermietete Wohnungen) sind alle Nebenkosten als Anschaffungsnebenkosten steuerlich relevant — sie erhöhen die Abschreibungsbasis und wirken sich über die Laufzeit steuermindernd aus.
Kann ich Kaufnebenkosten in die Finanzierung einschließen?
Einige Banken bieten 110 %-Finanzierungen an, die auch Nebenkosten abdecken. Das ist aber teuer: höhere Zinsen, höherer Beleihungsauslauf, mehr Risiko. Empfehlung: Nebenkosten immer aus Eigenkapital zahlen, um die Darlehenssumme und damit die Zinskosten zu minimieren.