Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung. Die Kaufnebenkosten machen oft 10–15 % des Kaufpreises aus — und müssen vollständig aus dem Eigenkapital kommen. Hier sind alle Kosten im Detail.
Übersicht: Alle Kaufnebenkosten
| Kostenposition | Typischer Anteil | Bei 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % | 14.000–26.000 € |
| Notar- und Gerichtsgebühren | ca. 2 % | ca. 8.000 € |
| Maklercourtage (Käufer) | 0–3,57 % | 0–14.280 € |
| Grundbucheintragung | 0,5–1 % | 2.000–4.000 € |
| Gutachter/Sachverständige | ca. 0,1–0,5 % | 500–2.000 € |
| Gesamt | 7–14 % | 28.000–56.000 € |
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
| Bundesland | GrESt-Satz | Bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % | 14.000 € |
| Hamburg | 4,5 % | 18.000 € |
| Baden-Württemberg, Hessen | 5,0 % | 20.000 € |
| NRW, Brandenburg, Saarland | 6,5 % | 26.000 € |
Notarkosten: Was wird berechnet?
Der Notar ist beim Immobilienkauf Pflicht. Er berechnet nach Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) — die Gebühr richtet sich nach dem Kaufpreis und den beurkundeten Leistungen:
- Kaufvertragsbeurkundung: ca. 1 % des Kaufpreises
- Grundschuldbestellung: ca. 0,5 % der Darlehenssumme
- Auflassungsvormerkung und Umschreibung: weitere Gebühren
Zusätzliche Kosten die oft vergessen werden
- Umzugskosten: 1.500–8.000 € je nach Entfernung und Umfang
- Erstausstattung: Neue Küche, Möbel, Renovierung
- Gebäudeversicherung: Läuft ab Übergabe — sofort abschließen
- Sanierungsrücklage: Für absehbare Instandhaltungen
Kann ich Kaufnebenkosten finanzieren?
Nein — Kaufnebenkosten müssen aus dem Eigenkapital bezahlt werden. Banken finanzieren maximal den Kaufpreis (100 %-Finanzierung) oder Kaufpreis + Modernisierungskosten. Kaufnebenkosten sind immer Eigenleistung. Das ist der Grund, warum du mindestens 10–15 % Eigenkapital brauchst, selbst wenn du "100 % finanzierst".
Fazit
Plane 10–12 % des Kaufpreises als Kaufnebenkosten ein — je nach Bundesland und Maklerkosten können es auch 13–15 % sein. Wer das vergisst oder unterschätzt, kommt in Finanzierungsnot kurz vor dem Abschluss. Immer alle Kosten vor dem ersten Angebot durchrechnen.
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten
Worauf kommt es bei Nebenkosten Hauskauf an?
Das Wichtigste bei Nebenkosten Hauskauf: fruehzeitig informieren, mehrere Angebote einholen, Förderungen nutzen und Nebenkosten nicht vergessen. Unabhaengige Beratung ist oft kostenlos und spart tausende Euro.
Kann ich Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?
Bei Eigennutzung: nein (außer Arbeitszimmer-Anteil). Bei Vermietung: Ja — Notar, Grundbuch, Makler zählen zu den Anschaffungskosten und werden über die AfA (2 % p.a. bei Gebäuden ab 1925) abgeschrieben. Grunderwerbsteuer ebenfalls zu Anschaffungskosten — nicht sofort, sondern über AfA.
Wie spare ich bei den Kaufnebenkosten?
Makler vermeiden: Direktkauf vom Eigentümer spart bis 3,57 %. Grunderwerbsteuer: Nicht verhandelbar — aber Bundesland mit niedrigerer Steuer kann relevant sein (Bayern 3,5 % vs. NRW 6,5 %). Notarkosten: gesetzlich geregelt, kaum Spielraum. Tipp: Inventar (Küche, Einbauschränke) separat kaufen — das senkt den beurkundungspflichtigen Kaufpreis.
Wann muss ich die Kaufnebenkosten zahlen?
Grunderwerbsteuer: Nach Grunderwerbsteuerbescheid (kommt 4–8 Wochen nach Notartermin), Frist: 4 Wochen nach Bescheid. Notarkosten: Rechnung kommt nach Notartermin, Fälligkeit typisch 30 Tage. Maklercourtage: meist bei Abschluss des Kaufvertrags fällig. Eigenkapital rechtzeitig bereitstellen!