Sie haben Geld übrig — soll es in den Baukredit als Sondertilgung oder lieber in ETFs investiert werden? Die Antwort hängt vom Zinssatz und der persönlichen Risikoneigung ab.
Was ist eine Sondertilgung?
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Rückzahlung des Baudarlehens — zusätzlich zur regulären Monatsrate. Sie verkürzt die Laufzeit und spart Zinskosten.
Die meisten Baufinanzierungen erlauben 5–10 % der Ursprungssumme pro Jahr als sondertilgungsfreiheit im Vertrag.
Rechenbeispiel: Was bringt eine Sondertilgung?
Ausgangslage: 250.000 € Kredit, 3,8 % Zinsen, 2 % Tilgung, 30 Jahre Laufzeit
- Monatliche Rate: ca. 1.208 €
- Gesamtzinskosten ohne Sondertilgung: ca. 185.000 €
Mit einmaliger Sondertilgung von 10.000 €:
- Laufzeit verkürzt sich um ca. 14 Monate
- Zinseinsparung: ca. 12.000–15.000 €
- Rendite der Sondertilgung: effektiv = Kreditzinssatz (3,8 %)
Sondertilgung vs. Investition: Was ist besser?
Faustregel:
- Wenn Kreditzins > erwartete Anlagerendite: Sondertilgung
- Wenn Kreditzins < erwartete Anlagerendite: Investieren
| Szenario | Kreditzins | ETF-Erwartungsrendite | Empfehlung |
|---|---|---|---|
| Niedrigzinsphase 2015–2021 | 1,0–1,5 % | 7 % p.a. (historisch) | Investieren |
| Aktuelle Zinsen 2024–2025 | 3,5–4,5 % | 7 % p.a. (historisch, unsicher) | Gemischt |
| Hohe Zinsen >5 % | 5–6 % | 7 % p.a. (unsicher) | Sondertilgung bevorzugen |
Der psychologische Faktor
Sondertilgung hat eine garantierte Rendite (= Kreditzins). ETF-Rendite ist unsicher und schwankt. Wer mit Schulden schlecht schläft, sollte tilgen — die mentale Entlastung hat ebenfalls einen Wert.
Wann ist Sondertilgung besonders sinnvoll?
- Zinssatz über 4 %: kaum bessere garantierte Anlage verfügbar
- Kurz vor Anschlussfinanzierung: niedrigere Restschuld = bessere Konditionen
- Sicherheitsorientierte Personen: Schulden schneller abbauen = weniger Risiko
- Kein Notgroschen fehlt: Sondertilgung nie auf Kosten der Liquiditätsreserve
Wann ist Investieren sinnvoller?
- Kreditzins unter 2,5 %: ETF-Renditeerwartung deutlich höher
- Langer Anlagehorizont (20+ Jahre): Zinseszins-Effekt überwiegt
- Hohe Risikobereitschaft und stabile Einkommenssituation
Praktische Empfehlung: Hybridstrategie
Wer sich nicht entscheiden kann:
- 50 % des Überschusses in Sondertilgung
- 50 % in ETF-Sparplan
Das verbindet garantierte Zinsersparnis mit Renditechancen.
Wichtig: Sondertilgungsrecht im Vertrag prüfen
Viele Verträge erlauben 5 % der Ursprungssumme pro Jahr kostenfrei. Über diesen Betrag hinaus fällt oft eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Immer den Kreditvertrag prüfen bevor eine größere Sondertilgung geplant wird.
Fazit
Bei Kreditzinsen über 3,5 % ist die Sondertilgung eine attraktive, garantierte "Anlage". Wer keine hohe Risikobereitschaft hat oder nahe am Ende der Zinsbindung steht, sollte tilgen. Wer jung ist und lange investieren kann, darf auch ETF-Sparplan wählen.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Sondertilgung?
Beim Thema Sondertilgung kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.