Was ist die Anschlussfinanzierung?
Nach Ende der Zinsbindung (meist 10–15 Jahre) wird dein Baudarlehen neu verhandelt. Die Restschuld bleibt bestehen — aber die Konditionen werden neu gestellt. Das nennt sich Anschlussfinanzierung. Du hast zwei Optionen: Prolongation (beim alten Anbieter verlängern) oder Umschuldung (zu neuer Bank wechseln).
Prolongation vs. Umschuldung
| Prolongation | Umschuldung | |
|---|---|---|
| Aufwand | Sehr gering (Unterschrift) | Mittel (Unterlagen, Notar) |
| Zinsen | Oft nicht die besten | Oft günstiger |
| Kosten | Keine | Grundbuchkosten (500–1.500 €) |
| Timing | Kurz vor Auslauf | 3–6 Monate vorbereiten |
Fazit: Umschuldung lohnt sich oft — auch nach Abzug der Wechselkosten.
Wann solltest du mit dem Vergleich beginnen?
- Spätestens 6 Monate vor Auslauf: Dann hast du Zeit für mehrere Angebote und Verhandlungen
- Optimal 12 Monate vorher: Wenn du Forward-Darlehen in Betracht ziehst
- Forward-Darlehen: Du sicherst dir den heutigen Zinssatz für bis zu 5 Jahre im Voraus — mit kleinem Aufschlag
So vergleichst du Anschlussfinanzierungen richtig
- Restschuld kennen: Aktueller Tilgungsplan zeigt die Restschuld am Ende der Zinsbindung
- Angebote einholen: Aktuelle Bank + mind. 2–3 weitere Banken + Kreditvermittler
- Gleiches vergleichen: Gleiche Restschuld, gleiche Zinsbindung, gleicher Tilgungssatz
- Effektiven Jahreszins vergleichen
- Wechselkosten einrechnen: Grundbuchkosten bei Umschuldung (aber oft amortisiert in 1–2 Jahren)
Wie viel kannst du sparen?
Restschuld: 220.000 €, 10 Jahre Zinsbindung:
- Prolongation alte Bank: 4,1 % → monatliche Rate 1.467 €
- Umschuldung neue Bank: 3,6 % → monatliche Rate 1.375 € (92 € weniger/Monat)
- Über 10 Jahre: 11.040 € gespart
- Minus Wechselkosten (ca. 1.000 €): netto 10.040 € erspart
Sondertilgung bei Anschlussfinanzierung
Der Wechsel ist ein guter Zeitpunkt für eine Sondertilgung. Wenn du in den letzten Jahren Kapital angespart hast, reduziere damit die Restschuld — das senkt die neue Rate oder die Laufzeit.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Anschlussfinanzierung vergleichen?
Beim Thema Anschlussfinanzierung vergleichen kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.