Bevor du einen Immobilienkredit beantragst, prüft die Bank deine Kreditwürdigkeit genau. Was sucht sie dort? Und wie kannst du dich optimal vorbereiten?
Was prüft die Bank bei der Kreditwürdigkeit?
Banken bewerten deine Kreditwürdigkeit (Bonität) anhand mehrerer Faktoren:
- SCHUFA-Score: Der wichtigste externe Bonitätsindikator in Deutschland
- Einkommen: Höhe, Regelmäßigkeit, Art (angestellt vs. selbstständig)
- Beschäftigungsverhältnis: Unbefristet vs. befristet, Probezeit?
- Ausgaben und bestehende Schulden: Laufende Kredite, Unterhaltsverpflichtungen
- Eigenkapital: Wie viel bringst du selbst mit?
- Alter: Manche Banken haben Altersgrenzen für die Kreditvergabe
SCHUFA: Was bedeutet dein Score?
| Score-Bereich | Risikoeinstufung | Kreditchancen |
|---|---|---|
| 97–100 % | Sehr geringes Risiko | Bestkonditionen |
| 95–97 % | Geringes Risiko | Gute Konditionen |
| 90–95 % | Leicht erhöhtes Risiko | Normale Konditionen |
| 80–90 % | Erhöhtes Risiko | Höhere Zinsen möglich |
| Unter 80 % | Hohes Risiko | Kredit schwierig |
So verbesserst du deinen SCHUFA-Score
- Bestehende Schulden abbezahlen (besonders Kleinkredite)
- Kreditkarten-Limit nicht ausschöpfen
- Zahlungen pünktlich leisten — kein Zahlungsverzug
- Nicht zu viele Kreditanfragen auf einmal (jede hinterlässt Spur)
- Alte, erledigte Einträge auf Löschung prüfen (nach 3 Jahren tilgbar)
Kostenlose SCHUFA-Auskunft holen
Einmal pro Jahr kannst du eine kostenlose Datenkopie bei der SCHUFA anfordern (§ 15 DSGVO). Das solltest du mindestens 3–6 Monate vor dem Kreditantrag tun — um Fehler zu finden und ggf. korrigieren zu lassen.
Welche Dokumente braucht die Bank?
- Letzten 3 Gehaltsabrechnungen
- Letzter Steuerbescheid (besonders wichtig für Selbstständige)
- Kontoauszüge der letzten 3 Monate
- Nachweise über Eigenkapital (Kontostand, Depot, Bausparvertrag)
- Bestehende Kreditverträge
- Bei Selbstständigen: BWA, Jahresabschluss der letzten 2 Jahre
Checkliste: 6 Monate vor dem Kreditantrag
- SCHUFA-Selbstauskunft anfordern und prüfen
- Fehlerhafte Einträge bei SCHUFA reklamieren
- Kleinkredite und Ratenzahlungen abschließen
- Kein neues Auto auf Kredit kaufen
- Jobwechsel möglichst nach Kreditzusage
- Eigenkapital auf einem Konto bündeln und dokumentieren
Fazit
Wer gut vorbereitet in das Bankgespräch geht, hat entscheidende Vorteile: bessere Konditionen, schnellere Entscheidung, höhere Darlehenssumme. Sechs Monate Vorlauf reichen für die meisten Optimierungen.
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen
Was muss ich bei Kreditwuerdigkeit Pruefung besonders beachten?
Wichtig bei Kreditwuerdigkeit Pruefung: Immer mehrere Angebote vergleichen (mind. 3), vollständige Unterlagen bereitstellen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, SCHUFA-Auskunft), Kaufnebenkosten einplanen (10–13 % des Kaufpreises), und ausreichend Eigenkapital sicherstellen. Ein unabhängiger Finanzberater kann die Entscheidung erheblich verbessern.
Welche Fehler sollte ich bei der Baufinanzierung vermeiden?
5 häufige Fehler: 1. Nur bei der Hausbank anfragen (oft teurer). 2. Kaufnebenkosten vergessen (10–13 %!). 3. Tilgung zu niedrig (unter 2 % = 40+ Jahre Laufzeit). 4. Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. 5. Keine Liquiditätsreserve gehalten. Ein Vergleich über Interhyp oder Dr. Klein kostet nichts und bringt oft 0,3–0,5 % Zinsvorteil.
Wie lange dauert die Baufinanzierung?
Von vollständigen Unterlagen bis Kreditzusage: 3–10 Werktage (Online-Banken), 1–3 Wochen (Filialbanken). Auszahlung: nach Notartermin und Grundbuch-Auflassungsvormerkung (weitere 2–4 Wochen). Gesamt von Entscheidung bis Schlüsselübergabe: typisch 3–6 Monate.
Siehe auch: Finanzierungsrechner Anbietervergleich.
Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?
Standardunterlagen: letzten 3 Gehaltsabrechnungen, letzter Steuerbescheid, Kontoauszüge (3 Monate), SCHUFA-Selbstauskunft, Exposé und Grundrisse des Objekts, Grundbuchauszug, Energieausweis. Bei Vermietung: bestehende Mietverträge. Bei Selbständigen: Steuerbescheide 3 Jahre + BWA.