Im Alltag sagt man "Hypothek aufnehmen" – gemeint ist aber fast immer eine Grundschuld. Der Unterschied ist rechtlich erheblich und hat praktische Konsequenzen für Sie als Kreditnehmer.
Was ist eine Hypothek?
Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das direkt an eine bestimmte Forderung (den Kredit) gekoppelt ist. Das bedeutet: Wenn der Kredit abbezahlt ist, erlischt auch die Hypothek automatisch. Die Bank kann sie nicht für andere Zwecke wiederverwenden. In der Praxis ist die Hypothek heute kaum noch üblich.
Was ist eine Grundschuld?
Eine Grundschuld ist ein abstraktes Grundpfandrecht – sie existiert unabhängig vom Kredit. Wenn der Kredit abbezahlt ist, bleibt die Grundschuld im Grundbuch bestehen. Die Bank kann sie dann für einen neuen Kredit wiederverwenden oder Sie können die Löschung beantragen.
Warum nutzen Banken heute fast nur Grundschulden?
- Flexibler: Grundschuld kann abgetreten oder für neuen Kredit wiederverwendet werden
- Günstiger für Anschlussfinanzierungen (keine neue Eintragung nötig)
- Einfachere Abwicklung – Bank kann bei Zahlungsausfall schneller handeln
- Kostengünstiger: Keine Akzessorietät, weniger Verwaltungsaufwand
Was passiert mit der Grundschuld nach Kreditrückzahlung?
Nach vollständiger Rückzahlung haben Sie drei Möglichkeiten:
- Löschen lassen: Kosten ca. 200-400 Euro beim Notar. Sinnvoll wenn Sie nicht wieder bei dieser Bank leihen wollen.
- Im Grundbuch belassen: Kostenlos, aber die Bank hält weiterhin das Recht. Nur sinnvoll wenn Sie die Grundschuld später wieder brauchen.
- Für Anschlussfinanzierung nutzen: Die bestehende Grundschuld wird auf die neue Bank übertragen (Abtretung) – oft günstiger als neue Eintragung.
Kosten der Grundschuldbestellung
Die erstmalige Eintragung einer Grundschuld ist notariell zu beglaubigen und kostet:
- Bei 200.000 Euro Grundschuld: ca. 850-1.200 Euro (Notar + Grundbuchamt)
- Bei 400.000 Euro Grundschuld: ca. 1.400-1.800 Euro
Diese Kosten sind Teil der Kaufnebenkosten und müssen aus Eigenkapital finanziert werden.
Häufige Fragen
Was ist der wichtigste Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?
Die Hypothek ist akzessorisch — sie ist direkt an die Forderung gebunden und erlischt automatisch wenn der Kredit zurückgezahlt ist. Die Grundschuld ist abstrakt — sie bleibt im Grundbuch bestehen, auch nach Rückzahlung, und kann für neue Kredite genutzt werden. In der Praxis nutzen 95 % der Banken die Grundschuld.
Muss ich die Grundschuld nach Rückzahlung löschen lassen?
Nicht unbedingt, aber es ist ratsam. Eine eingetragene Grundschuld ohne zugrundeliegenden Kredit kann die spätere Beleihung oder den Verkauf erschweren. Die Löschung kostet ca. 200–400 € beim Notar. Alternativ kannst du eine Löschungsbewilligung von der Bank aufbewahren.
Welche Kosten entstehen bei der Grundschuldeintragung?
Notar und Grundbuchamt berechnen zusammen ca. 0,3–0,5 % der Grundschuldhöhe. Bei 250.000 € Grundschuld sind das ca. 750–1.250 €. Diese Kosten sind Teil der Kaufnebenkosten und werden bei der Baufinanzierung mit eingeplant.
Was ist eine Briefgrundschuld und was eine Buchgrundschuld?
Die Buchgrundschuld ist im Grundbuch eingetragen, ohne physisches Dokument — heute der Standard. Die Briefgrundschuld umfasst zusätzlich einen Grundschuldbrief als Wertpapier. Der Brief kann verkauft oder übertragen werden — für die meisten Privatkäufer irrelevant, da Banken Buchgrundschuld bevorzugen.