Ein Mehrfamilienhaus zu kaufen ist ein anderes Kaliber als eine Eigentumswohnung. Größere Kredite, andere Banken-Logik, andere Risiken. Hier kommt der Überblick für Einsteiger und Fortgeschrittene.
Was ist ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage?
Ein Mehrfamilienhaus (MFH) mit 4–20 Wohneinheiten ist eine beliebte Form der Immobilienanlage. Du kaufst das gesamte Objekt, vermietest alle Einheiten und erzielst Mieteinnahmen. Die Bank bewertet das Objekt anders als ein selbst genutztes Haus.
Wie berechnen Banken den Beleihungswert?
Bei Anlageobjekten nutzen Banken das Ertragswertverfahren: Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, nicht nur dem Kaufpreis.
Beispiel: 12 Wohnungen, 800 €/Miete = 9.600 €/Monat = 115.200 €/Jahr. Kaufpreisfaktor 18 × = Ertragswert 2.074.000 €.
Finanzierungsstruktur für ein MFH
| Position | Typischer Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 1.500.000 € |
| Eigenkapital (25 %) | 375.000 € |
| Bankdarlehen (75 %) | 1.125.000 € |
| Kaufnebenkosten (10 %) | 150.000 € |
| Gesamtkapitalbedarf | 1.650.000 € |
Welche Banken finanzieren Mehrfamilienhäuser?
- Lokale Volksbanken/Raiffeisenbanken: Teils am flexibelsten für regionale Objekte
- Sparkassen: Finanzieren häufig MFH, besonders in ihrer Region
- Spezialbanken für Investoren: Deutsche Hypo, Münchener Hypothekenbank
- Broker: BaufiGuru, PlanetHome Finanzierung — kennen die richtigen Adressen
Worauf Banken besonders achten
- Mieteinnahmen und Leerstandsquote
- Lage des Objekts (Mikrolage, Wohnungsmarkt)
- Zustand und Sanierungsbedarf
- Kaufpreisfaktor / Rendite
- Erfahrung des Käufers als Vermieter
Typische Konditionen für MFH-Finanzierungen
- Beleihungsauslauf: oft max. 70–75 %
- Zinsen: teils 0,2–0,5 % über Wohnimmobilien
- Eigenkapital: mindestens 25 % zwingend, 30 % besser
- Tilgung: 2–3 % empfohlen
Steuerliche Vorteile
Vermietete Immobilien bieten steuerliche Abschreibung (AfA): 2 % pro Jahr bei Baujahr vor 1924, 2,5 % bei Baujahr ab 1924–2022, 3 % bei Neubau. Bei einem 1,5-Mio-Objekt sind das 22.500–45.000 € Abschreibung pro Jahr — steuermindernd.
Fazit
Ein Mehrfamilienhaus zu finanzieren ist möglich — aber du brauchst deutlich mehr Eigenkapital, eine solide Rendite und eine Bank, die Investoren-Objekte kennt. Lass die Finanzierungsstruktur von einem spezialisierten Broker aufsetzen und prüfe die Steuervorteile mit einem Steuerberater.
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen
- Was muss ich bei Mehrfamilienhaus Finanzieren besonders beachten?
- Wichtig bei Mehrfamilienhaus Finanzieren: Immer mehrere Angebote vergleichen (mind. 3), vollständige Unterlagen bereitstellen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, SCHUFA-Auskunft), Kaufnebenkosten einplanen (10–13 % des Kaufpreises), und ausreichend Eigenkapital sicherstellen. Ein unabhängiger Finanzberater kann die Entscheidung erheblich verbessern.
- Welche Fehler sollte ich bei der Baufinanzierung vermeiden?
- 5 häufige Fehler: 1. Nur bei der Hausbank anfragen (oft teurer). 2. Kaufnebenkosten vergessen (10–13 %!). 3. Tilgung zu niedrig (unter 2 % = 40+ Jahre Laufzeit). 4. Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. 5. Keine Liquiditätsreserve gehalten. Ein Vergleich über Interhyp oder Dr. Klein kostet nichts und bringt oft 0,3–0,5 % Zinsvorteil.
- Wie lange dauert die Baufinanzierung?
- Von vollständigen Unterlagen bis Kreditzusage: 3–10 Werktage (Online-Banken), 1–3 Wochen (Filialbanken). Auszahlung: nach Notartermin und Grundbuch-Auflassungsvormerkung (weitere 2–4 Wochen). Gesamt von Entscheidung bis Schlüsselübergabe: typisch 3–6 Monate.
- Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?
- Standardunterlagen: letzten 3 Gehaltsabrechnungen, letzter Steuerbescheid, Kontoauszüge (3 Monate), SCHUFA-Selbstauskunft, Exposé und Grundrisse des Objekts, Grundbuchauszug, Energieausweis. Bei Vermietung: bestehende Mietverträge. Bei Selbständigen: Steuerbescheide 3 Jahre + BWA.