Ein Mehrfamilienhaus zu kaufen ist ein anderes Kaliber als eine Eigentumswohnung. Größere Kredite, andere Banken-Logik, andere Risiken. Hier kommt der Überblick für Einsteiger und Fortgeschrittene.
Was ist ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage?
Ein Mehrfamilienhaus (MFH) mit 4–20 Wohneinheiten ist eine beliebte Form der Immobilienanlage. Du kaufst das gesamte Objekt, vermietest alle Einheiten und erzielst Mieteinnahmen. Die Bank bewertet das Objekt anders als ein selbst genutztes Haus.
Wie berechnen Banken den Beleihungswert?
Bei Anlageobjekten nutzen Banken das Ertragswertverfahren: Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, nicht nur dem Kaufpreis.
Beispiel: 12 Wohnungen, 800 €/Miete = 9.600 €/Monat = 115.200 €/Jahr. Kaufpreisfaktor 18 × = Ertragswert 2.074.000 €.
Finanzierungsstruktur für ein MFH
| Position | Typischer Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 1.500.000 € |
| Eigenkapital (25 %) | 375.000 € |
| Bankdarlehen (75 %) | 1.125.000 € |
| Kaufnebenkosten (10 %) | 150.000 € |
| Gesamtkapitalbedarf | 1.650.000 € |
Welche Banken finanzieren Mehrfamilienhäuser?
- Lokale Volksbanken/Raiffeisenbanken: Teils am flexibelsten für regionale Objekte
- Sparkassen: Finanzieren häufig MFH, besonders in ihrer Region
- Spezialbanken für Investoren: Deutsche Hypo, Münchener Hypothekenbank
- Broker: BaufiGuru, PlanetHome Finanzierung — kennen die richtigen Adressen
Worauf Banken besonders achten
- Mieteinnahmen und Leerstandsquote
- Lage des Objekts (Mikrolage, Wohnungsmarkt)
- Zustand und Sanierungsbedarf
- Kaufpreisfaktor / Rendite
- Erfahrung des Käufers als Vermieter
Typische Konditionen für MFH-Finanzierungen
- Beleihungsauslauf: oft max. 70–75 %
- Zinsen: teils 0,2–0,5 % über Wohnimmobilien
- Eigenkapital: mindestens 25 % zwingend, 30 % besser
- Tilgung: 2–3 % empfohlen
Steuerliche Vorteile
Vermietete Immobilien bieten steuerliche Abschreibung (AfA): 2 % pro Jahr bei Baujahr vor 1924, 2,5 % bei Baujahr ab 1924–2022, 3 % bei Neubau. Bei einem 1,5-Mio-Objekt sind das 22.500–45.000 € Abschreibung pro Jahr — steuermindernd.
Fazit
Ein Mehrfamilienhaus zu finanzieren ist möglich — aber du brauchst deutlich mehr Eigenkapital, eine solide Rendite und eine Bank, die Investoren-Objekte kennt. Lass die Finanzierungsstruktur von einem spezialisierten Broker aufsetzen und prüfe die Steuervorteile mit einem Steuerberater.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Mehrfamilienhaus finanzieren?
Beim Thema Mehrfamilienhaus finanzieren kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.