Warum Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage?
Ein Mehrfamilienhaus (MFH) ist für viele Investoren attraktiver als einzelne Eigentumswohnungen: Du hast eine Einheit, eine Verwaltung, eine Versicherung — aber mehrere Mieteinheiten. Fällt ein Mieter aus, fließen die anderen Mieten trotzdem.
Typisch sind Häuser mit 3–12 Wohneinheiten. Größere Objekte (12+ WE) werden oft als Wohnungsportfolio gehandelt und sind professionellen Investoren vorbehalten.
Rendite: Was ist realistisch?
Die Bruttomietrendite errechnet sich: Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100 %
| Lage | Kaufpreis/m² | Miete/m² | Bruttrendite |
|---|---|---|---|
| Ländlich (Bayern) | 1.500–2.500 € | 7–9 € | 4,5–6 % |
| Mittelstadt | 2.500–4.000 € | 9–12 € | 3,5–4,5 % |
| Großstadt (Düsseldorf) | 4.000–6.000 € | 12–15 € | 2,5–3,5 % |
| München/Berlin | 7.000–12.000 € | 15–20 € | 2–3 % |
Nettorendite nach Abzug von Leerstand (ca. 2 %), Instandhaltung (1–1,5 %), Verwaltung (5–8 % der Miete) und Steuer: oft 1,5–3 % effektiv.
Finanzierung von Mehrfamilienhäusern
Banken behandeln Mehrfamilienhäuser anders als selbstgenutzte Immobilien:
- Eigenkapital: Minimum 20–30 %, besser 30–40 %
- Mieteinnahmen werden angerechnet: Ca. 60–70 % der Nettokaltmiete als Einnahmen beim Kreditantrag
- Tilgung: Mindestens 2 % anfänglich — MFH sollte keine 50+ Jahre Laufzeit haben
- Beleihungswert: Bank kalkuliert konservativer als bei Selbstnutzung
Steuervorteile: Was Investoren nutzen
- AfA: 2 % des Gebäudewerts pro Jahr absetzbar (ab 2023: 3 % bei Neubau)
- Zinsen absetzbar: Voller Zinsanteil als Werbungskosten
- Sämtliche Verwaltungs- und Reparaturkosten absetzbar
- Verluste mit anderen Einkünften verrechenbar
- Spekulationssteuerfreiheit nach 10 Jahren
Risiken beim Mehrfamilienhaus
- Leerstand: Mehrere Leerstände gleichzeitig können die Rendite stark drücken
- Mietnomaden: Schwierige Mieter in einer Einheit belasten das ganze Objekt
- Instandhaltung: Ein altes Mehrfamilienhaus kann hohe Instandhaltungskosten haben
- Mietrecht: Kündigungsschutz für Mieter ist in Deutschland stark — Eigennutzung schwer durchzusetzen
- Verwaltungsaufwand: Ohne Hausverwaltung (5–8 % der Miete) sehr zeitaufwendig
Worauf beim Kauf achten?
- Instandhaltungsstau prüfen: Dach, Heizung, Leitungen — lass einen Gutachter drüber
- Mieterbonität prüfen: Wie solviert sind die aktuellen Mieter?
- Mietpreisspiegel: Sind die aktuellen Mieten marktgerecht? Steigerungspotenzial?
- Leerstandsquote: Wie viele Einheiten stehen leer und warum?
- Mietverträge einsehen: Laufzeiten, Miethöhe, Sondervereinbarungen
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Mehrfamilienhaus kaufen als Kapitalanlage?
Beim Thema Mehrfamilienhaus kaufen als Kapitalanlage kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.