Die Mietkaution ist für Vermieter Sicherheit und für Mieter gebundenes Geld. Beide Seiten haben klare Rechte und Pflichten — die viele nicht kennen.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Gesetzlich geregelt in § 551 BGB: Die Kaution darf maximal 3 Nettokaltmieten betragen. Alles darüber ist unzulässig — der Mieter kann zu viel gezahltes jederzeit zurückfordern.
Beispiel: Kaltmiete 900 € → Kaution maximal 2.700 €
Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?
Das ist der Punkt, den viele Vermieter falsch machen. § 551 BGB schreibt vor:
- Kaution muss getrennt vom eigenen Vermögen angelegt werden
- Übliche Form: Sparbuch/Tagesgeldkonto auf Namen des Mieters, insolvenzgeschützt
- Zinsen gehören dem Mieter (nicht dem Vermieter!)
- Kaution darf NICHT auf normalem Geschäftskonto liegen
Risiko für Vermieter: Falsch angelegte Kaution schützt bei Insolvenz des Vermieters nicht — Mieter verliert Anspruch. Bei Pfändung des Vermieterkontos kann Kaution verloren gehen.
Alternativen zur Barkaution
- Bürgschaftsversicherung: Mieter zahlt kleine Jahresprämie (ca. 5 % der Kautionssumme), kein Kapital gebunden
- Bankbürgschaft: Bank bürgt für Mieter — Mieter braucht Bonität
- Kautionskonto (Mietkautionskonto): Spezielles Konto für Vermietungszweck
Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
- Offene Mietzahlungen
- Nachzahlung aus Betriebskostenabrechnung (auch für laufendes Jahr anteilig)
- Schäden an der Wohnung die über normale Abnutzung hinausgehen
- Kosten für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen (nur wenn Klausel wirksam)
Nicht einbehaltbar: Normale Gebrauchsspuren, Schäden vom Vermieter oder dessen Handwerkern verursacht.
Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?
Es gibt keine gesetzliche Frist — aber die Rechtsprechung setzt Grenzen:
- Sofortige Rückzahlung wenn keine offenen Ansprüche bestehen
- Bis 6 Monate Abwartezeitraum für Betriebskostenabrechnung zulässig
- Über 6 Monate: Ohne Begründung unzulässig
Mieter können nach Ablauf der Frist schriftlich mahnen und ggf. klagen.
Übergabeprotokoll ist entscheidend
Ob Vermieter Kaution einbehalten darf, hängt oft am Auszugsprotokoll. Tipps:
- Ein- UND Auszugsprotokoll erstellen und von beiden Parteien unterschreiben lassen
- Fotos von jedem Raum beim Einzug machen
- Schäden klar benennen und fotografieren beim Auszug
- Reparaturkosten belegen (Handwerkerrechnungen)
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Mietkaution richtig anlegen?
Beim Thema Mietkaution richtig anlegen kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.