Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, will wissen: Lohnt es sich? Die Rendite ist der entscheidende Maßstab. Hier lernst du, wie du sie richtig berechnest — brutto und netto.
Bruttorendite: Der erste Überblick
Die Bruttorendite gibt einen schnellen ersten Eindruck:
Bruttorendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100
Beispiel: 8.400 € Jahreskaltmiete / 280.000 € Kaufpreis × 100 = 3,0 %
Was ist eine gute Bruttorendite?
| Bruttorendite | Bewertung |
|---|---|
| Unter 3 % | Schlecht — Kaufpreisfaktor zu hoch |
| 3–4 % | Mittel — Toplagen, schwache Rendite |
| 4–6 % | Gut — solide Kapitalanlage |
| Über 6 % | Sehr gut — oft B-Lagen, mehr Risiko |
Nettorendite: Was wirklich übrig bleibt
Die Nettorendite zieht alle Kosten ab:
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete - Kosten) / (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100
Zu berücksichtigende Kosten:
- Nicht umlagefähige Betriebskosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage)
- Mietausfall-Risiko (1–2 % ansetzen)
- Hausverwaltung (6–10 % der Miete)
- Kaufnebenkosten (10–12 % einmalig)
Beispiel: Nettorendite berechnen
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 280.000 € |
| Kaufnebenkosten (11 %) | 30.800 € |
| Gesamtinvestition | 310.800 € |
| Jahreskaltmiete | 8.400 € |
| Kosten p.a. (Verwaltung, Rücklage, Mietausfall) | -1.500 € |
| Nettomieteinnahmen | 6.900 € |
| Nettomietrendite | 2,22 % |
Gesamtrendite: Wertsteigerung einbeziehen
Immobilien steigen langfristig im Wert. Wenn du 2 % Nettomietrendite + 2 % Wertsteigerung p.a. erzielst, bist du bei 4 % Gesamtrendite — das ist nicht schlecht, aber kein Selbstläufer.
Fazit
Rendite berechnen ist Pflicht vor jedem Immobilienkauf als Kapitalanlage. Die Bruttorendite zeigt die Richtung — die Nettorendite zeigt die Realität. Wer Kaufnebenkosten, Verwaltung und Mietausfall vergisst, überschätzt die Rendite massiv.
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung
Worauf kommt es bei Immobilien Rendite Berechnen an?
Das Wichtigste bei Immobilien Rendite Berechnen: fruehzeitig informieren, mehrere Angebote einholen, Förderungen nutzen und Nebenkosten nicht vergessen. Unabhaengige Beratung ist oft kostenlos und spart tausende Euro.
Was ist der Unterschied zwischen Cashflow und Rendite?
Rendite = Gesamtertrag inklusive Wertsteigerung (buchhalterisch). Cashflow = monatlicher Zahlungsstrom: Mieteinnahmen minus Kreditrate, Hausgeld, Verwaltung, Rücklagen. Positiver Cashflow (Immobilie "zahlt sich selbst") ist selten in deutschen Städten — oft erst nach Jahren mit gestiegenen Mieten oder nach Teilentschuldung.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Anlage-Immobilie?
Empfehlung: mind. 20–30 % des Kaufpreises (ohne Nebenkosten). Warum: Finanzierungskosten über Mietrendite → negativer Cashflow bei Vollfinanzierung. Außerdem: Banken verlangen bei Anlageimmobilien oft mehr EK als bei Eigennutzung. Mit mehr EK sinkt die monatliche Belastung und der Cashflow wird positiv.
Siehe auch: Finanzierungsrechner Anbietervergleich.
Immobilie oder ETF — was ist die bessere Geldanlage?
ETF: historisch ~7 % p.a., hohe Liquidität, niedrige Kosten, kein Verwaltungsaufwand. Immobilie: 3–5 % Mietrendite + Wertsteigerung + Hebel (Fremdfinanzierung) + Inflationsschutz + Steuervorteil. Kombination ist klug: Immobilie als "Anker" mit ETF-Beimischung. Einzelne Immobilie birgt Klumpenrisiko — ETF nicht.