Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, will wissen: Lohnt es sich? Die Rendite ist der entscheidende Maßstab. Hier lernst du, wie du sie richtig berechnest — brutto und netto.
Bruttorendite: Der erste Überblick
Die Bruttorendite gibt einen schnellen ersten Eindruck:
Bruttorendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100
Beispiel: 8.400 € Jahreskaltmiete / 280.000 € Kaufpreis × 100 = 3,0 %
Was ist eine gute Bruttorendite?
| Bruttorendite | Bewertung |
|---|---|
| Unter 3 % | Schlecht — Kaufpreisfaktor zu hoch |
| 3–4 % | Mittel — Toplagen, schwache Rendite |
| 4–6 % | Gut — solide Kapitalanlage |
| Über 6 % | Sehr gut — oft B-Lagen, mehr Risiko |
Nettorendite: Was wirklich übrig bleibt
Die Nettorendite zieht alle Kosten ab:
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete - Kosten) / (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100
Zu berücksichtigende Kosten:
- Nicht umlagefähige Betriebskosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage)
- Mietausfall-Risiko (1–2 % ansetzen)
- Hausverwaltung (6–10 % der Miete)
- Kaufnebenkosten (10–12 % einmalig)
Beispiel: Nettorendite berechnen
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 280.000 € |
| Kaufnebenkosten (11 %) | 30.800 € |
| Gesamtinvestition | 310.800 € |
| Jahreskaltmiete | 8.400 € |
| Kosten p.a. (Verwaltung, Rücklage, Mietausfall) | -1.500 € |
| Nettomieteinnahmen | 6.900 € |
| Nettomietrendite | 2,22 % |
Gesamtrendite: Wertsteigerung einbeziehen
Immobilien steigen langfristig im Wert. Wenn du 2 % Nettomietrendite + 2 % Wertsteigerung p.a. erzielst, bist du bei 4 % Gesamtrendite — das ist nicht schlecht, aber kein Selbstläufer.
Fazit
Rendite berechnen ist Pflicht vor jedem Immobilienkauf als Kapitalanlage. Die Bruttorendite zeigt die Richtung — die Nettorendite zeigt die Realität. Wer Kaufnebenkosten, Verwaltung und Mietausfall vergisst, überschätzt die Rendite massiv.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Immobilienrendite berechnen?
Beim Thema Immobilienrendite berechnen kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.