Das Wichtigste auf einen Blick
- Bruttorendite: Jahresmiete / Kaufpreis × 100
- Nettorendite: (Jahresmiete - Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
- Gute Nettorendite: 3–5% — unter 2% ist oft kritisch
Die drei Rendite-Arten
| Rendite-Art | Formel | Wann nutzen |
|---|---|---|
| Bruttorendite | Jahresmiete / Kaufpreis × 100 | Schnellvergleich |
| Nettorendite | (Miete - Kosten) / (KP + Nebenkosten) × 100 | Reale Bewertung |
| Eigenkapitalrendite | Jährl. Cashflow / eingesetztes EK × 100 | Hebelwirkung messen |
Rechenbeispiel: ETW 300.000 €, Miete 1.200 €/Monat
- Jahresmiete: 14.400 €
- Bruttorendite: 14.400 / 300.000 = 4,8%
- Kosten p.a.: Hausgeld 3.000 €, Verwaltung 600 €, Rücklage 1.500 € = 5.100 €
- Nettomiete: 14.400 - 5.100 = 9.300 €
- Kaufnebenkosten: ca. 30.000 €
- Nettorendite: 9.300 / 330.000 = 2,8%
Fazit: 4,8% Brutto klingt gut — 2,8% Netto ist mäßig. Daher immer Nettorendite berechnen!
Das Wichtigste auf einen Blick
- Frühzeitig planen — mindestens 3 Monate vor Kaufabsicht
- Mehrere Angebote einholen und vergleichen
- KfW-Förderung und Eigenkapital prüfen
- Monatliche Rate: max. 35% des Nettoeinkommens
Worauf kommt es wirklich an?
Bei der Baufinanzierung entscheiden oft Details über tausende Euro Ersparnis oder Mehrkosten. Zinssatz, Tilgungshöhe, Zinsbindungsdauer und Sondertilgungsrechte müssen aufeinander abgestimmt sein — und auf deine persönliche Lebenssituation.
Checkliste: Das brauchst du
- ☑ Letzte 3 Gehaltsabrechnungen
- ☑ Aktuelle SCHUFA-Auskunft
- ☑ Nachweis über Eigenkapital (Kontoauszüge)
- ☑ Exposé der Immobilie
- ☑ Grundbuchauszug (beim Makler erfragen)
- ☑ Flurkarte und Energieausweis
Häufige Fragen
Von der Anfrage bis zur Zusage vergehen typischerweise 1–3 Wochen. Mit vollständigen Unterlagen geht es deutlich schneller.
Der Sollzins ist der reine Zinssatz. Der Effektivzins enthält auch Gebühren und ist daher die ehrlichere Vergleichszahl.
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen
Worauf kommt es bei Mietrendite Berechnen an?
Das Wichtigste bei Mietrendite Berechnen: fruehzeitig informieren, mehrere Angebote einholen, Förderungen nutzen und Nebenkosten nicht vergessen. Unabhaengige Beratung ist oft kostenlos und spart tausende Euro.
Was ist der Unterschied zwischen Cashflow und Rendite?
Rendite = Gesamtertrag inklusive Wertsteigerung (buchhalterisch). Cashflow = monatlicher Zahlungsstrom: Mieteinnahmen minus Kreditrate, Hausgeld, Verwaltung, Rücklagen. Positiver Cashflow (Immobilie "zahlt sich selbst") ist selten in deutschen Städten — oft erst nach Jahren mit gestiegenen Mieten oder nach Teilentschuldung.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Anlage-Immobilie?
Empfehlung: mind. 20–30 % des Kaufpreises (ohne Nebenkosten). Warum: Finanzierungskosten über Mietrendite → negativer Cashflow bei Vollfinanzierung. Außerdem: Banken verlangen bei Anlageimmobilien oft mehr EK als bei Eigennutzung. Mit mehr EK sinkt die monatliche Belastung und der Cashflow wird positiv.
Immobilie oder ETF — was ist die bessere Geldanlage?
ETF: historisch ~7 % p.a., hohe Liquidität, niedrige Kosten, kein Verwaltungsaufwand. Immobilie: 3–5 % Mietrendite + Wertsteigerung + Hebel (Fremdfinanzierung) + Inflationsschutz + Steuervorteil. Kombination ist klug: Immobilie als "Anker" mit ETF-Beimischung. Einzelne Immobilie birgt Klumpenrisiko — ETF nicht.