Viele Mietverträge enthalten Klauseln, die nach deutschem Recht unwirksam sind. Als Vermieter solltest du das wissen – unwirksame Klauseln können im Streitfall sogar zu deinen Ungunsten wirken.
Häufig unwirksame Klauseln
Schönheitsreparaturen
Klauseln, die Mieter zu Renovierungen bei Auszug verpflichten, sind oft unwirksam – besonders wenn:
- Die Wohnung bei Einzug unrenoviert übergeben wurde
- Starre Fristen (z.B. „alle 3 Jahre Küche") ohne Bedingung stehen
- Mieter auf Abgeltungsklauseln verzichten müssen
Haustierhaltung
Ein generelles Hundeverbot ist unwirksam. Vermieter können Tierhaltung von einer Erlaubnis abhängig machen – aber nicht pauschal verbieten.
Abstandszahlungen für Inventar
Klauseln, die Mieter zu überhöhten Zahlungen für Einrichtungsgegenstände zwingen, sind nach § 4a WoVermRG unwirksam.
Kündigungsfristen über 3 Monate
Bei unbefristeten Mietverhältnissen darf die Kündigungsfrist des Mieters nicht über 3 Monate gehen – längere Fristen nur für den Vermieter zulässig.
Was Vermieter beachten müssen
| Szenario | Eigenkapital | Beleihungsauslauf | Zinsvorteil |
|---|---|---|---|
| Wenig EK | 10 % | 90 % | +0,6 % Aufschlag |
| Standard | 20 % | 80 % | Marktstandard |
| Gut | 30 % | 70 % | -0,2 % Rabatt |
| Optimal | 40 %+ | 60 % | -0,35 % Rabatt |
- Immer aktuellen Mustermietvertrag des Deutschen Mieterbundes oder Haus & Grund nutzen
- Klauseln von Anwalt prüfen lassen (150–300 €) – lohnt sich bei Mehrfamilienhäusern
- Keine Copy-Paste-Verträge aus dem Internet ohne Prüfung
Das Wichtigste auf einen Blick
- Frühzeitig planen — mindestens 3 Monate vor Kaufabsicht
- Mehrere Angebote einholen und vergleichen
- KfW-Förderung und Eigenkapital prüfen
- Monatliche Rate: max. 35% des Nettoeinkommens
Worauf kommt es wirklich an?
Bei der Baufinanzierung entscheiden oft Details über tausende Euro Ersparnis oder Mehrkosten. Zinssatz, Tilgungshöhe, Zinsbindungsdauer und Sondertilgungsrechte müssen aufeinander abgestimmt sein — und auf deine persönliche Lebenssituation.
Checkliste: Das brauchst du
- ☑ Letzte 3 Gehaltsabrechnungen
- ☑ Aktuelle SCHUFA-Auskunft
- ☑ Nachweis über Eigenkapital (Kontoauszüge)
- ☑ Exposé der Immobilie
- ☑ Grundbuchauszug (beim Makler erfragen)
- ☑ Flurkarte und Energieausweis
Häufige Fragen
Von der Anfrage bis zur Zusage vergehen typischerweise 1–3 Wochen. Mit vollständigen Unterlagen geht es deutlich schneller.
Der Sollzins ist der reine Zinssatz. Der Effektivzins enthält auch Gebühren und ist daher die ehrlichere Vergleichszahl.
Häufige Fragen
- Worauf kommt es bei Mietvertrag Sonderklauseln an?
- Das Wichtigste bei Mietvertrag Sonderklauseln: fruehzeitig informieren, mehrere Angebote einholen, Förderungen nutzen und Nebenkosten nicht vergessen. Unabhaengige Beratung ist oft kostenlos und spart tausende Euro.
- Was muss der Vermieter reparieren?
- Vermieter trägt Instandhaltungspflicht für alle wesentlichen Teile (Dach, Heizung, Leitungen, Fenster). Kleinreparaturen (Türschlösser, Rollläden, Wasserhähne): kann per Klausel auf Mieter übertragen werden — aber max. 100–150 € pro Reparatur und max. 8 % der Jahresmiete insgesamt.
- Wann darf der Vermieter kündigen?
- Ordentliche Kündigung nur bei berechtigtem Interesse: Eigenbedarf (belegt nachweisen!), erhebliche Pflichtverletzung durch Mieter, wirtschaftliche Verwertung. Frist: 3–9 Monate je nach Mietdauer. Außerordentliche Kündigung: bei mehr als 2 Monatsmieten Rückstand (fristlos). Sozialklausel: Härtefall kann Kündigung widersprechen.
- Muss der Vermieter die Wohnung renoviert übergeben?
- Nein — es gibt keine Pflicht zur Renovierung bei Einzug. Aber: Zustand bei Einzug dokumentieren (Wohnungsübergabeprotokoll, Fotos). Bei Auszug: Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag sind häufig unwirksam (BGH-Rechtsprechung). Unrenoviert übergeben = unrenoviert zurückgeben. Immer beide Protokolle aufbewahren.