Eine Eigentumswohnung kaufen und vermieten — das klingt nach passivem Einkommen. Doch ob sich das rechnet, hängt von vielen Faktoren ab. Dieser Ratgeber zeigt, worauf Sie achten müssen.
Die wichtigsten Kennzahlen bei Vermietungsimmobilien
Bruttorendite
Die einfachste Kennzahl: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Beispiel: Wohnung für 300.000 €, Kaltmiete 1.000 €/Monat = 12.000 €/Jahr → Bruttorendite: 4,0 %
Netto-Mietrendite
Realistischer: Alle Kosten abziehen. Typische Abzüge pro Jahr:
- Instandhaltungsrücklage: 1 €/m²/Monat = 12 €/m²/Jahr
- Verwaltungskosten: 200–400 € p.a. (Hausgeld nicht-umlegbar)
- Leerstand: rechnerisch 1 Monatsmiete Reserve
- Mietausfallrisiko, Reparaturen
Netto-Mietrendite: typisch 0,5–1 % unter der Bruttorendite
Kaufpreis-Miete-Verhältnis (KMV)
Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete = wie viele Jahresmieten zahle ich?
- Unter 20: gut (5 % Bruttorendite)
- 20–25: noch akzeptabel (4–5 %)
- 25–30: schwierig (3,3–4 %)
- Über 30: kaum profitabel ohne Wertsteigerung
Was kostet eine Vermietungsimmobilie wirklich?
| Position | Typischer Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Grunderwerbsteuer (5 %) | 15.000 € |
| Notarkosten (1,5 %) | 4.500 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 10.710 € |
| Renovierung/Möbel | 5.000–20.000 € |
| Gesamtinvestition | ca. 335.000–350.000 € |
Steuerliche Vorteile der Vermietungsimmobilie
Vermieter können viele Kosten steuerlich geltend machen:
- AfA (Abschreibung): 2 % p.a. vom Gebäudewert (nicht Grundstück), bei Altbauten vor 1925: 2,5 %
- Schuldzinsen: 100 % absetzbar als Werbungskosten
- Verwaltung, Reparaturen, Renovierungen: absetzbar
- Fahrtkosten zum Objekt: 0,30 €/km absetzbar
Tipp: In der Anfangsphase überwiegen oft die Schuldzinsen und AfA die Mieteinnahmen → steuerlicher Verlust wird mit anderen Einkünften verrechnet ("negative Einkünfte aus V&V")
Typische Fallstricke
Fallstrick 1: Zu hoher Kaufpreis
In München, Hamburg, Frankfurt sind KMV von 35–45 üblich. Bei 4 % Finanzierungszins und 40-facher Jahresmiete zahlt der Käufer drauf — Rendite entsteht nur durch Wertsteigerung. Keine gesicherte Grundlage für Investitionsentscheidungen.
Fallstrick 2: Mietnomaden und Leerstand
Eine nicht zahlende Mieterpartei kostet Zeit, Geld und Nerven. Mietausfallversicherungen sind möglich (Kosten ca. 3–5 % der Jahreskaltmiete). Gute Mieterauswahl ist der bessere Schutz.
Fallstrick 3: Unterschätzte Instandhaltung
Heizungsausfall, Badezimmer-Renovierung, Dachschäden — bei älteren Objekten summiert sich das. Faustregel: 1 % des Kaufpreises pro Jahr für Instandhaltung einplanen.
Wann lohnt sich die Vermietungsimmobilie 2026?
Die Bedingungen 2025:
- Bauzinsen bei ca. 3,5–4,5 %
- Kaufpreise leicht gesunken (10–20 % seit 2022), Mieten gestiegen
- KMV in B-Städten: 20–28 → bessere Rendite als 2021/22
Fazit: In B- und C-Lagen (Dortmund, Erfurt, Halle, Kassel) sind Renditen von 4–5 % brutto wieder machbar. In A-Lagen (München, Frankfurt) rechnet sich Vermietung kaum ohne starke Hebelung.
Checkliste Mietwohnung kaufen
- ☑ Bruttorendite und Netto-Mietrendite berechnen
- ☑ KMV prüfen (unter 25 anstreben)
- ☑ Hausgeld und WEG-Protokolle prüfen
- ☑ Instandhaltungsrücklage der WEG prüfen
- ☑ Mieterbonitätsprüfung ernst nehmen
- ☑ Steuerberater für Anlageimmobilien hinzuziehen
- ☑ Eigenkapital mind. 20–25 % (inkl. Nebenkosten)
Fazit
Mietwohnungen als Kapitalanlage sind 2025 wieder interessanter als 2021/22 — aber nicht in jeder Lage. Die Kombination aus gesunkenen Kaufpreisen und gestiegenen Mieten verbessert die Renditen. Entscheidend: nüchterne Kalkulation statt Emotion, und immer den worst case (Leerstand, Reparaturen) einplanen.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Mietwohnung kaufen und vermieten?
Beim Thema Mietwohnung kaufen und vermieten kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.