Mieterhöhung: Wann ist sie legal, und was können Mieter tun?
Ein Schreiben vom Vermieter mit Mieterhöhung — das sorgt oft für Unsicherheit. Wann ist eine Erhöhung rechtlich zulässig, und was können Mieter dagegen tun?
Arten der Mieterhöhung
1. Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
Die häufigste Form. Der Vermieter kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen — aber nur unter strengen Voraussetzungen:
- Miete muss mind. 15 Monate unverändert gewesen sein
- Zwischen zwei Erhöhungen muss mind. 1 Jahr liegen
- Kappungsgrenze: max. 20 % in 3 Jahren (in vielen Städten 15 %)
- Begründung erforderlich: Mietspiegel, Gutachten, 3 Vergleichswohnungen
2. Modernisierungserhöhung (§ 559 BGB)
Nach Modernisierungsmaßnahmen darf der Vermieter die Jahresmiete um bis zu 8 % der Modernisierungskosten erhöhen (bis 3 € je m² und Monat).
- Ankündigungspflicht: mind. 3 Monate vor Beginn
- Nur für tatsächliche Verbesserungen, nicht für Instandhaltung
- Mieter können Härtefall geltend machen
3. Staffelmiete
Im Mietvertrag vereinbarte jährliche Erhöhungsschritte — müssen schriftlich vereinbart sein. Keine separate Erhöhungserklärung nötig.
4. Indexmiete
Miete ist an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt. Steigt der VPI, steigt die Miete. Muss schriftlich im Vertrag vereinbart sein.
Formale Anforderungen
| Kaufpreis | Kredit (80%) | Rate/Monat | Zins 5J | Zins 10J | Zins 15J |
|---|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | 2,85 % | 3,15 % | 3,35 % |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | 2,85 % | 3,15 % | 3,35 % |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | 2,85 % | 3,15 % | 3,35 % |
Richtwerte April 2025 — 2 % Tilgung, 20 % Eigenkapital
Eine Mieterhöhung ist nur wirksam wenn:
- Schriftlich (Brief oder E-Mail mit Bestätigung)
- Begründet (Mietspiegel-Verweis, Vergleichswohnungen)
- Unterschrieben
- 2 Monate Überlegungsfrist für Mieter
Was können Mieter tun?
Mieterhöhung prüfen
- Korrekte Begründung? (Mietspiegel vorhanden und aktuell?)
- Fristen eingehalten? (15 Monate seit letzter Erhöhung)
- Kappungsgrenze eingehalten? (max. 20 %/15 % in 3 Jahren)
- Ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten?
Optionen des Mieters
- Zustimmen: Wenn Erhöhung gerechtfertigt
- Teilweise zustimmen: Einige Punkte akzeptieren, andere ablehnen
- Ablehnen: Schriftlich innerhalb der 2-Monats-Frist
- Mieterverein: Mitglied werden und Rechtsberatung nutzen (ca. 80–120 €/Jahr)
Vermieter klagt bei Ablehnung
Wenn der Mieter ablehnt, muss der Vermieter klagen. Das Gericht prüft die Berechtigung. In vielen Fällen einigen sich Parteien auf einen Kompromiss.
Mietpreisbremse: Extra-Schutz in Ballungsräumen
In angespannten Wohnungsmärkten gilt die Mietpreisbremse: Neuvermietung max. 10 % über Vergleichsmiete. Gilt bei Wiedervermietung bestehender Wohnungen (nicht bei Neubauten). Prüfen Sie, ob Ihre Stadt betroffen ist.
Weiterlesen: Bauzinsen Anschlussfinanzierung.
Fazit
Mieterhöhungen sind an strenge Regeln gebunden. Mieter, die gut informiert sind und die Begründung prüfen, können unberechtigte Erhöhungen erfolgreich abwehren. Tipp: Mieterverein beitreten — der macht sich oft allein bezahlt.