Eine der häufigsten Fragen beim Immobilienkauf: Neubau oder Bestand? Es gibt keine universelle Antwort – aber klare Kriterien für eine rationale Entscheidung.
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| Kriterium | Neubau | Bestandskauf |
|---|---|---|
| Preis/m² | Höher (+20–40%) | Günstiger |
| Renovierungsbedarf | Keiner | Oft erheblich |
| Energieeffizienz | Top (GEG 2024) | Oft schlecht (Sanierungskosten) |
| Verfügbarkeit | 18–30 Monate Wartezeit | Sofort einziehbar |
| Gewährleistung | 5 Jahre (BGB §634a) | Keine (oft „gekauft wie gesehen") |
| Planbarkeit | Hoch (alles neu) | Risiken (Altlasten, versteckte Mängel) |
| KfW-Förderung | Maximal (KfW 297/300) | Nur bei Sanierung |
| Lagen | Oft Randlage | Oft gewachsene Lagen |
Der versteckte Vorteil von Bestandsimmobilien
Viele Bestandsimmobilien liegen in gewachsenen Lagen mit gutem ÖPNV, Schulen, Infrastruktur. Neubauprojekte entstehen oft auf der grünen Wiese – was langfristig den Wert beeinflusst.
Wann Neubau sinnvoller?
- Du willst keine Überraschungen (Garantie, Technik neu)
- Energie-Effizienz ist dir sehr wichtig
- Individuelle Planung (Grundriss, Ausstattung)
- KfW-Förderung maximal nutzen
Wann Bestandskauf sinnvoller?
- Gute Lage ist dir wichtiger als Neuwertigkeit
- Günstiger Kaufpreis mit Sanierungspotenzial
- Schnell einziehen müssen
- Denkmalschutz-AfA nutzen wollen
Das Wichtigste auf einen Blick
- Frühzeitig planen — mindestens 3 Monate vor Kaufabsicht
- Mehrere Angebote einholen und vergleichen
- KfW-Förderung und Eigenkapital prüfen
- Monatliche Rate: max. 35% des Nettoeinkommens
Worauf kommt es wirklich an?
Bei der Baufinanzierung entscheiden oft Details über tausende Euro Ersparnis oder Mehrkosten. Zinssatz, Tilgungshöhe, Zinsbindungsdauer und Sondertilgungsrechte müssen aufeinander abgestimmt sein — und auf deine persönliche Lebenssituation.
Checkliste: Das brauchst du
- ☑ Letzte 3 Gehaltsabrechnungen
- ☑ Aktuelle SCHUFA-Auskunft
- ☑ Nachweis über Eigenkapital (Kontoauszüge)
- ☑ Exposé der Immobilie
- ☑ Grundbuchauszug (beim Makler erfragen)
- ☑ Flurkarte und Energieausweis
Häufige Fragen
Von der Anfrage bis zur Zusage vergehen typischerweise 1–3 Wochen. Mit vollständigen Unterlagen geht es deutlich schneller.
Der Sollzins ist der reine Zinssatz. Der Effektivzins enthält auch Gebühren und ist daher die ehrlichere Vergleichszahl.
Häufige Fragen
- Worauf kommt es bei Neubau Vs Kauf Bestand an?
- Das Wichtigste bei Neubau Vs Kauf Bestand: fruehzeitig informieren, mehrere Angebote einholen, Förderungen nutzen und Nebenkosten nicht vergessen. Unabhaengige Beratung ist oft kostenlos und spart tausende Euro.
- Welche Genehmigungen brauche ich für den Hausbau?
- Baugenehmigung: Pflicht in fast allen Bundesländern — Ausnahmen: kleine Nebengebäude, Carports (je nach BL). Antrag beim Bauamt: Bauzeichnungen, Lageplan, Baubeschreibung, Energieausweis-Nachweis, Statik. Bearbeitungszeit: 4–16 Wochen. Ohne Genehmigung bauen: Abrissverfügung und Bußgeld drohen.
- Generalunternehmer oder Eigenregie beim Hausbau?
- Generalunternehmer: ein Ansprechpartner, festes Angebot, geringere Eigenleistung nötig. Nachteil: 10–20 % Aufpreis. Eigenregie: günstiger, mehr Kontrolle, aber hoher Koordinationsaufwand (20+ Gewerke). Hybridmodell: Rohbau Generalunternehmer, Ausbau selbst koordinieren. Empfehlung für Erstbauherren: Generalunternehmer oder erfahrener Bauleiter.
- Was ist der häufigste Fehler beim Hausbau?
- 1. Kosten unterschätzen (immer 15–20 % Puffer einplanen!). 2. Eigenleistung überschätzen — kostet Zeit und Nerven. 3. Bauvertrag nicht sorgfältig lesen (Festpreis!). 4. Baubegleitung vergessen (Sachverständiger ca. 3.000–6.000 €, spart oft das 10-fache). 5. KfW nicht beantragt (muss vor Baubeginn erfolgen!).