Die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf werden oft unterschätzt. Sie können 8–12% des Kaufpreises ausmachen – bei 400.000 € sind das 32.000–48.000 €.
Übersicht aller Kaufnebenkosten
| Kostenart | Höhe | Pflicht |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5% des KP | Ja |
| Notarkosten | ca. 1,0–1,5% des KP | Ja |
| Grundbuchkosten | ca. 0,5% des KP | Ja |
| Maklerprovision | 3,57–7,14% (inkl. MwSt.) | Nur mit Makler |
| Gutachter | 300–1.500 € | Optional, empfohlen |
| Finanzierungskosten | ca. 0,3–0,5% | Abhängig von Bank |
Notarkosten: Wie werden sie berechnet?
Notargebühren sind gesetzlich im GNotKG geregelt – der Notar kann keine eigenen Preise setzen. Sie richten sich nach dem Geschäftswert (= Kaufpreis).
Beispiel Kaufpreis 400.000 €:
- Beurkundung Kaufvertrag: ca. 1.400 €
- Grundschuld Beurkundung: ca. 800 €
- Grundbucheintragungen: ca. 1.200 €
- Gesamt: ca. 3.400 € (0,85%)
Maklerprovision: Seit 2020 geteilt
Seit Dezember 2020 gilt: Makler-Provision wird zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Jede Seite zahlt maximal die Hälfte – meist 3,57% inkl. MwSt. je Seite.
Eigenkapital planen
Kaufnebenkosten fast nie über Kredit finanzierbar – Banken wollen, dass du diese aus Eigenkapital bestreitest. Plane also: 20% Eigenkapital = 10% für Darlehen-Eigenanteil + 10% für Nebenkosten.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Frühzeitig planen — mindestens 3 Monate vor Kaufabsicht
- Mehrere Angebote einholen und vergleichen
- KfW-Förderung und Eigenkapital prüfen
- Monatliche Rate: max. 35% des Nettoeinkommens
Worauf kommt es wirklich an?
Bei der Baufinanzierung entscheiden oft Details über tausende Euro Ersparnis oder Mehrkosten. Zinssatz, Tilgungshöhe, Zinsbindungsdauer und Sondertilgungsrechte müssen aufeinander abgestimmt sein — und auf deine persönliche Lebenssituation.
Checkliste: Das brauchst du
- ☑ Letzte 3 Gehaltsabrechnungen
- ☑ Aktuelle SCHUFA-Auskunft
- ☑ Nachweis über Eigenkapital (Kontoauszüge)
- ☑ Exposé der Immobilie
- ☑ Grundbuchauszug (beim Makler erfragen)
- ☑ Flurkarte und Energieausweis
Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten
Von der Anfrage bis zur Zusage vergehen typischerweise 1–3 Wochen. Mit vollständigen Unterlagen geht es deutlich schneller.
Der Sollzins ist der reine Zinssatz. Der Effektivzins enthält auch Gebühren und ist daher die ehrlichere Vergleichszahl.
Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten
- Worauf kommt es bei Notarkosten Kaufnebenkosten an?
- Das Wichtigste bei Notarkosten Kaufnebenkosten: fruehzeitig informieren, mehrere Angebote einholen, Förderungen nutzen und Nebenkosten nicht vergessen. Unabhaengige Beratung ist oft kostenlos und spart tausende Euro.
- Kann ich Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?
- Bei Eigennutzung: nein (außer Arbeitszimmer-Anteil). Bei Vermietung: Ja — Notar, Grundbuch, Makler zählen zu den Anschaffungskosten und werden über die AfA (2 % p.a. bei Gebäuden ab 1925) abgeschrieben. Grunderwerbsteuer ebenfalls zu Anschaffungskosten — nicht sofort, sondern über AfA.
- Wie spare ich bei den Kaufnebenkosten?
- Makler vermeiden: Direktkauf vom Eigentümer spart bis 3,57 %. Grunderwerbsteuer: Nicht verhandelbar — aber Bundesland mit niedrigerer Steuer kann relevant sein (Bayern 3,5 % vs. NRW 6,5 %). Notarkosten: gesetzlich geregelt, kaum Spielraum. Tipp: Inventar (Küche, Einbauschränke) separat kaufen — das senkt den beurkundungspflichtigen Kaufpreis.
- Wann muss ich die Kaufnebenkosten zahlen?
- Grunderwerbsteuer: Nach Grunderwerbsteuerbescheid (kommt 4–8 Wochen nach Notartermin), Frist: 4 Wochen nach Bescheid. Notarkosten: Rechnung kommt nach Notartermin, Fälligkeit typisch 30 Tage. Maklercourtage: meist bei Abschluss des Kaufvertrags fällig. Eigenkapital rechtzeitig bereitstellen!