Nach Ablauf der Zinsbindung steht die Anschlussfinanzierung an. Du kannst verlängern, wechseln oder verhandeln – und dabei oft Tausende Euro sparen.
Was passiert wenn die Zinsbindung ausläuft?
Die Bank schickt 3 Monate vor Ende ein Prolongationsangebot. Dieses enthält:
- Restschuld zum Ablaufdatum
- Angebotener neuer Zinssatz
- Neue Laufzeit-Optionen
Das erste Angebot ist selten das beste. Verhandeln lohnt sich fast immer.
Strategie: Verhandeln BEVOR du entscheidest
- Konkurrenzangebote einholen (Interhyp, Dr. Klein, andere Banken)
- Mit bestem Konkurrenzangebot zur eigenen Bank gehen
- „Ich habe ein Angebot von zu . Können Sie das unterbieten?"
- Oft: 0,1–0,3% Nachlass möglich ohne Wechsel
Bankwechsel oder bleiben?
| Situation | Empfehlung |
|---|---|
| Differenz unter 0,1% | Bleiben (Wechselkosten überwiegen) |
| Differenz 0,1–0,2% | Verhandeln, dann entscheiden |
| Differenz über 0,2% | Wechsel lohnt sich fast immer |
Sondertilgung bei Anschluss nutzen
Anschlussfinanzierung ist der beste Zeitpunkt für Sondertilgungen – keine Vorfälligkeitsentschädigung, da die alte Zinsbindung ohnehin abgelaufen ist. Wenn Kapital vorhanden: direkt die Restschuld senken.
Praxis-Tipp: 6 Monate vor Ende der Zinsbindung: Vergleich einholen. 3 Monate vorher: Verhandlung mit eigener Bank. Mit Vergleichsangebot in der Hand hast du echte Verhandlungsmacht.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Frühzeitig planen — mindestens 3 Monate vor Kaufabsicht
- Mehrere Angebote einholen und vergleichen
- KfW-Förderung und Eigenkapital prüfen
- Monatliche Rate: max. 35% des Nettoeinkommens
Worauf kommt es wirklich an?
Bei der Baufinanzierung entscheiden oft Details über tausende Euro Ersparnis oder Mehrkosten. Zinssatz, Tilgungshöhe, Zinsbindungsdauer und Sondertilgungsrechte müssen aufeinander abgestimmt sein — und auf deine persönliche Lebenssituation.
Checkliste: Das brauchst du
- ☑ Letzte 3 Gehaltsabrechnungen
- ☑ Aktuelle SCHUFA-Auskunft
- ☑ Nachweis über Eigenkapital (Kontoauszüge)
- ☑ Exposé der Immobilie
- ☑ Grundbuchauszug (beim Makler erfragen)
- ☑ Flurkarte und Energieausweis
Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
Wie lange dauert die Bearbeitung?
Von der Anfrage bis zur Zusage vergehen typischerweise 1–3 Wochen. Mit vollständigen Unterlagen geht es deutlich schneller.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der reine Zinssatz. Der Effektivzins enthält auch Gebühren und ist daher die ehrlichere Vergleichszahl.
Anschlussfinanzierung: Die 5 häufigsten Fehler
- Zu spät anfangen: Das Ablaufschreiben der Bank kommt ca. 3 Monate vor Ende. Dann ist es zu spät für Forward-Darlehen. Empfehlung: 18–24 Monate vorher vergleichen.
- Nur die Hausbank fragen: Prolongation ist bequem, aber teuer. Banken kalkulieren auf Kundenbequemlichkeit — die Margen bei Prolongation sind deutlich höher als bei Erstfinanzierung.
- Nur Zinssatz vergleichen: Sondertilgungsrechte, Tilgungssatzwechsel und Bereitstellungsgebühren ebenfalls vergleichen. 0,1 % günstigerer Zins kann durch höhere Gebühren aufgefressen werden.
- Zu lange Zinsbindung bei hohem Zinsniveau: Wer 2023 prolongiert hat, saß in 4+ % Zinsen fest. Bei geplantem Sondertilgungseinsatz oder erwartetem Zinsrückgang: kürzere Bindung + Sondertilgung kombinieren.
- Restschuld nicht optimieren: Falls Vermögen vorhanden: Restschuld teilweise zurückzahlen vor Anschlussfinanzierung. Das verbessert den Beleihungsauslauf und damit den Zinssatz erheblich.
| Restschuld | Beleihungsauslauf | Zinsvorteil | Ersparnis (10 J.) |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | 83 % | +0,4 % Aufschlag | +10.000 € |
| 220.000 € | 73 % | Standardzins | Referenz |
| 180.000 € | 60 % | -0,2 % Rabatt | -4.000 € |
Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
- Was muss ich bei Restschuld Anschlussfinanzierung Verhandlung besonders beachten?
- Wichtig bei Restschuld Anschlussfinanzierung Verhandlung: Immer mehrere Angebote vergleichen (mind. 3), vollständige Unterlagen bereitstellen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, SCHUFA-Auskunft), Kaufnebenkosten einplanen (10–13 % des Kaufpreises), und ausreichend Eigenkapital sicherstellen. Ein unabhängiger Finanzberater kann die Entscheidung erheblich verbessern.
- Welche Fehler sollte ich bei der Baufinanzierung vermeiden?
- 5 häufige Fehler: 1. Nur bei der Hausbank anfragen (oft teurer). 2. Kaufnebenkosten vergessen (10–13 %!). 3. Tilgung zu niedrig (unter 2 % = 40+ Jahre Laufzeit). 4. Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. 5. Keine Liquiditätsreserve gehalten. Ein Vergleich über Interhyp oder Dr. Klein kostet nichts und bringt oft 0,3–0,5 % Zinsvorteil.
- Wie lange dauert die Baufinanzierung?
- Von vollständigen Unterlagen bis Kreditzusage: 3–10 Werktage (Online-Banken), 1–3 Wochen (Filialbanken). Auszahlung: nach Notartermin und Grundbuch-Auflassungsvormerkung (weitere 2–4 Wochen). Gesamt von Entscheidung bis Schlüsselübergabe: typisch 3–6 Monate.
- Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?
- Standardunterlagen: letzten 3 Gehaltsabrechnungen, letzter Steuerbescheid, Kontoauszüge (3 Monate), SCHUFA-Selbstauskunft, Exposé und Grundrisse des Objekts, Grundbuchauszug, Energieausweis. Bei Vermietung: bestehende Mietverträge. Bei Selbständigen: Steuerbescheide 3 Jahre + BWA.