Was ist der Rohbau?
Als Rohbau bezeichnet man das tragende Grundgerüst eines Gebäudes — alles, was Stabilität gibt und die Grundform des Hauses ausmacht. Nach dem Rohbau steht das Haus ohne Innenausbau: Wände, Decken, Dach, Fensteröffnungen — aber noch ohne Fenster, Türen, Leitungen, Böden oder Verputz.
Was gehört zum Rohbau?
- Erdarbeiten: Aushub für Keller oder Bodenplatte
- Fundament/Bodenplatte/Keller: Die Basis des Hauses
- Außenwände: Mauerwerk (Ziegel, Kalksandstein, Beton) oder Holzkonstruktion
- Innenwände (tragende): Teil der Statik
- Decken: Betondecken, Holzbalkendecken
- Treppenhaus: Betontreppe im Rohbau
- Dachstuhl: Das Holzgerippe des Daches
- Dacheindeckung: Ziegel, Schiefer oder Flachdachabdichtung
- Fenster-/Türöffnungen: Noch ohne Rahmen und Glas
Was kostet der Rohbau?
Der Rohbau macht ca. 30–40 % der Gesamtbaukosten aus. Richtwerte:
| Haustyp | Rohbaukosten/m² Wohnfläche | Beispiel 150 m² |
|---|---|---|
| Einfaches EFH ohne Keller | 600–900 €/m² | 90.000–135.000 € |
| EFH mit Keller, Massivbau | 900–1.300 €/m² | 135.000–195.000 € |
| Fertighaus (Rohbau geliefert) | 700–1.100 €/m² | 105.000–165.000 € |
Rohbauabnahme: Warum sie so wichtig ist
Nach Abschluss des Rohbaus solltest du eine offizielle Rohbauabnahme durchführen — am besten mit einem unabhängigen Bausachverständigen. Dabei werden geprüft:
- Maßhaltigkeit der Räume (Grundriss stimmt mit Plan überein?)
- Statisch relevante Mängel (Risse, falsche Bewehrung)
- Feuchtigkeitsschutz (Keller, Bodenplatte)
- Dachkonstruktion (korrekte Verbindungen, Knotenpunkte)
- Mauerwerk (Fugen, Stürze über Fenstern)
Mängel im Rohbau, die unentdeckt bleiben, können später zu sehr teuren Nacharbeiten führen — weil alles zugebaut ist.
Wann ist der Rohbau "dicht"?
Ein wichtiger Meilenstein: Das Haus ist "unter Dach und Fach", also vollständig überdacht und gegen Witterung geschützt. Erst dann beginnt der Innenausbau — denn Feuchtigkeit im Rohbau kann zu Schimmel und Schäden an späteren Ausbaumaterialien führen.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Rohbau?
Beim Thema Rohbau kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.