Warum ist der Zustand so wichtig?
Ein günstiger Kaufpreis kann durch hohe Sanierungskosten schnell teurer werden als eine teurere, gut erhaltene Immobilie. Käufer, die den Zustand nicht gründlich prüfen, erleben oft böse Überraschungen: Schimmel hinter der Verkleidung, marode Leitungen, ein schadhaftes Dach oder kontaminierter Boden.
Und: Beim Kauf gilt „gekauft wie gesehen" — wenn nichts anderes vereinbart, haftet der Verkäufer nicht für versteckte Mängel (außer bei arglistiger Täuschung).
Checkliste Außen: Was du bei der Besichtigung prüfst
Praxis-Tipp: Mindestens 3 unabhängige Angebote einholen — Hausbank + 2 Vergleichsrechner. Zinsunterschiede von 0,5 % bei 280.000 € Kredit ergeben 14.000 € Mehrkosten über 10 Jahre. Sondertilgungsrecht (min. 5 %) im Vertrag festhalten — kostet wenige Basispunkte, schafft Flexibilität.
- ☐ Dach: Fehlende Ziegel, Moosbefall, Zustand der Dachrinnen
- ☐ Fassade: Risse, Putzschäden, Feuchtigkeit an den Wänden
- ☐ Fundament: Risse, Setzungen, Feuchtigkeit an der Bodenplatte
- ☐ Fenster: Undichtigkeiten, Einfachverglasung, Kondensation zwischen Scheiben
- ☐ Balkon/Terrasse: Entwässerung, Abdichtung, Risse
- ☐ Keller: Feuchtigkeitsspuren, Schimmelgeruch, Abdichtung
- ☐ Garage/Carport: Zustand, Risse in der Zufahrt
Checkliste Innen: Raum für Raum
- ☐ Wände und Decken: Feuchtigkeitsflecken, Schimmel (besonders in Ecken und hinter Möbeln)
- ☐ Böden: Knarren (Holzwurmbefall möglich), Unebenheiten, Risse
- ☐ Bad/WC: Fugenqualität, Abflüsse, Wasserflecken an Decke
- ☐ Heizung: Baujahr, Heizkörper warm genug? Heizungsprotokoll vorhanden?
- ☐ Elektro: Sicherungskasten (FI-Schalter vorhanden?), Anzahl Steckdosen, Leitungsalter
- ☐ Wasserleitungen: Bleirohre (Baujahr vor 1973)? Rost-braunes Wasser?
- ☐ Abwasserleitung: Verstopfungen, Gerüche
- ☐ Türen und Fenster: Schließen sie richtig? Verzug?
Technische Unterlagen — was du anfordern solltest
- Energieausweis
- Baupläne und Baugenehmigungen
- Letzter Schornsteinfeger-Bericht
- Heizungswartungsprotokoll (letzten 3 Jahre)
- Elektro-Prüfprotokoll
- Protokolle Eigentümerversammlung (bei Eigentumswohnungen)
- Unterlagen zu Umbauten / Sanierungen
Wann solltest du einen Gutachter hinzuziehen?
Ein unabhängiger Sachverständiger (Bausachverständiger) kostet 500–1.500 € — ist aber bei:
- Altbauten (vor 1960)
- Sichtbaren Mängeln oder Zweifeln
- Kaufpreisen über 400.000 €
- Umgebauten oder erweiterten Objekten
...eine der besten Investitionen, die du machen kannst. Er findet, was du als Laie übersieht.
Sanierungskosten richtig einschätzen
| Maßnahme | Kosten (Richtwert) |
|---|---|
| Neues Dach | 20.000–50.000 € |
| Fassadendämmung | 15.000–40.000 € |
| Heizungstausch (Wärmepumpe) | 15.000–30.000 € |
| Fensteraustausch (Haus) | 10.000–25.000 € |
| Badsanierung | 8.000–25.000 € |
| Elektrosanierung (komplett) | 10.000–20.000 € |
| Schimmelbeseitigung + Ursache | 2.000–15.000 € |
Faustregel: Bei Altbauten mindestens 10–15 % des Kaufpreises als Sanierungsrücklage einplanen. Wer das vergisst, steht oft nach dem Einzug vor teuren Überraschungen.
Häufige Fragen zum Immobilienkauf
- Was muss ich bei Immobilien Zustand Kaufen besonders beachten?
- Wichtig bei Immobilien Zustand Kaufen: Immer mehrere Angebote vergleichen (mind. 3), vollständige Unterlagen bereitstellen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, SCHUFA-Auskunft), Kaufnebenkosten einplanen (10–13 % des Kaufpreises), und ausreichend Eigenkapital sicherstellen. Ein unabhängiger Finanzberater kann die Entscheidung erheblich verbessern.
- Welche Fehler sollte ich bei der Baufinanzierung vermeiden?
- 5 häufige Fehler: 1. Nur bei der Hausbank anfragen (oft teurer). 2. Kaufnebenkosten vergessen (10–13 %!). 3. Tilgung zu niedrig (unter 2 % = 40+ Jahre Laufzeit). 4. Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. 5. Keine Liquiditätsreserve gehalten. Ein Vergleich über Interhyp oder Dr. Klein kostet nichts und bringt oft 0,3–0,5 % Zinsvorteil.
- Wie lange dauert die Baufinanzierung?
- Von vollständigen Unterlagen bis Kreditzusage: 3–10 Werktage (Online-Banken), 1–3 Wochen (Filialbanken). Auszahlung: nach Notartermin und Grundbuch-Auflassungsvormerkung (weitere 2–4 Wochen). Gesamt von Entscheidung bis Schlüsselübergabe: typisch 3–6 Monate.
- Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?
- Standardunterlagen: letzten 3 Gehaltsabrechnungen, letzter Steuerbescheid, Kontoauszüge (3 Monate), SCHUFA-Selbstauskunft, Exposé und Grundrisse des Objekts, Grundbuchauszug, Energieausweis. Bei Vermietung: bestehende Mietverträge. Bei Selbständigen: Steuerbescheide 3 Jahre + BWA.