Wer ein Haus kauft, übernimmt nicht nur das Gebäude – sondern auch bestehende Pflichten. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt vor, was du nach dem Kauf zwingend sanieren musst.
Was ist die Sanierungspflicht?
Das GEG (früher EnEV) verpflichtet Eigentümer, bestimmte Mindestanforderungen an die Energieeffizienz zu erfüllen. Beim Kauf trittst du in alle bestehenden Pflichten ein.
Pflichten nach dem GEG (§ 47–48 GEG)
| Pflicht | Frist nach Kauf | Ausnahme |
|---|---|---|
| Oberste Geschossdecke dämmen | 2 Jahre | Wenn U-Wert bereits ≤ 0,24 W/m²K |
| Heizkessel ersetzen (älter als 30 Jahre) | Unverzüglich möglich | Selbstbewohnte Ein-/Zweifamilienhäuser bis 2025 ausgenommen |
| Rohre in unbeheizten Räumen dämmen | Dauerpflicht | Keine |
Heizung: Neue Pflichten ab 2024
Seit 2024 gilt: Neue Heizungen müssen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Für Bestandsgebäude gibt es Übergangsfristen, aber wer eine defekte Heizung austauschen muss, ist betroffen.
Energieausweis: Pflicht beim Kauf
Verkäufer müssen bei Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen. Fehlt er: Du kannst ihn nachfordern. Ein schlechter Energieausweis (F, G, H) signalisiert hohen Sanierungsbedarf.
Kosten und Fördermöglichkeiten
- Dachdämmung: 80–200 €/m²
- Fassadendämmung: 100–250 €/m²
- Neue Heizungsanlage: 8.000–25.000 €
- KfW-Förderung: Bis zu 45 % Zuschuss (BEG-Programm)
- BAFA-Zuschuss: Für Wärmepumpe, Solarthermie etc.
Erfahrungen aus der Praxis
Viele Käufer unterschätzen die Sanierungskosten. Ein Altbau aus den 1970ern kann schnell 50.000–100.000 € Sanierungsbedarf haben. Beauftragt deshalb vor dem Kauf einen unabhängigen Bausachverständigen (ca. 500–1.500 €) – das ist gut investiertes Geld.
Checkliste: Sanierungspflichten beim Hauskauf
- ☑ Energieausweis angefordert und geprüft?
- ☑ Baujahr der Heizungsanlage ermittelt?
- ☑ Dämmzustand der obersten Geschossdecke bekannt?
- ☑ Rohrdämmung in Keller/Dachboden vorhanden?
- ☑ Bausachverständigen für Begehung beauftragt?
- ☑ Sanierungskosten in Kaufpreisverhandlung eingerechnet?
- ☑ KfW-/BAFA-Förderung geprüft?
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Sanierungspflicht beim Hauskauf?
Beim Thema Sanierungspflicht beim Hauskauf kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.