Mieteinnahmen versteuern: Das Grundprinzip
Vermietungseinnahmen gehören in Deutschland zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Du musst sie in der Einkommensteuererklärung angeben — aber du darfst auch alle Werbungskosten gegenrechnen, die damit zusammenhängen.
Steuerpflichtig ist: Mieteinnahmen – Werbungskosten = zu versteuernder Überschuss (oder Verlust)
Was sind Werbungskosten bei Vermietung?
Werbungskosten sind alle Ausgaben, die durch die Vermietung entstehen. Sie reduzieren direkt deine Steuerlast:
- Zinsen für das Baudarlehen: Der Zinsanteil (nicht Tilgung!) deiner Kreditrate ist vollständig absetzbar
- Abschreibung (AfA): 2 % des Gebäudewerts pro Jahr (bei Baujahr vor 1925: 2,5 %); ab 2023 neu: 3 % für Neubauten
- Instandhaltung und Reparaturen: Schönheitsreparaturen, Heizungsreparatur, Dachreparatur
- Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Steuerberater, Rechtsbeistand
- Versicherungen: Gebäudeversicherung, Vermieter-Haftpflicht
- Grundsteuer (wenn vom Vermieter getragen)
- Fahrtkosten: Fahrten zur Immobilie für Besichtigungen, Reparaturen (0,30 €/km)
- Kontoführungsgebühren für das Kreditkonto
AfA: Die wichtigste Abschreibung für Vermieter
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist eine steuerliche Pauschale für die Wertminderung des Gebäudes. Wichtig: nur das Gebäude, NICHT das Grundstück wird abgeschrieben.
Berechnung:
- Kaufpreis: 400.000 €
- Davon Grundstückswert (laut Bodenrichtwert): 100.000 €
- Gebäudewert: 300.000 €
- AfA 2 %/Jahr: 6.000 € steuerlich absetzbar
Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % sparst du: 6.000 × 42 % = 2.520 € Steuern pro Jahr — nur durch die AfA!
Steuerlich clever: Zinsen vs. Tilgung
Was passiert bei Verlust aus Vermietung?
Wenn deine Werbungskosten höher sind als die Mieteinnahmen (z. B. wegen hoher Zinsen und geringer Miete), machst du steuerlich einen Verlust. Dieser Verlust kann mit anderen Einkünften (z. B. Gehalt) verrechnet werden — du sparst also direkt Einkommensteuer.
Viele Kapitalanleger kalkulieren diesen Effekt bewusst in den ersten Jahren ein: Zinsen hoch + AfA + Werbungskosten = steuerlicher Verlust, der das Gehalt reduziert.
Anlage V: So gibst du Vermietungseinkünfte an
- Anlage V in der Steuererklärung ausfüllen (eine pro Objekt)
- Alle Mieteinnahmen eintragen
- Alle Werbungskosten eintragen
- Überschuss oder Verlust wird automatisch mit anderen Einkünften verrechnet
Tipp: Führe ein Vermietungstagbuch mit allen Belegen. Digitales Ablegen (Scan/PDF) reicht — solange du sie vorzeigen kannst.
Was ist mit der Umsatzsteuer?
Wohnungsvermietung ist von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12 UStG). Du stellst keine Mehrwertsteuer in Rechnung und kannst auch keine Vorsteuer abziehen. Ausnahme: Gewerbliche Vermietung (Büros, Gewerberäume) kann umsatzsteuerpflichtig sein.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Steuern bei vermieteter Immobilie?
Beim Thema Steuern bei vermieteter Immobilie kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.