Du willst deinen Immobilienkredit vorzeitig ablösen — aber die Bank verlangt eine Vorfälligkeitsentschädigung. Was ist das genau? Wie wird sie berechnet? Und kannst du sie vermeiden?
Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) ist eine Entschädigung, die du der Bank zahlst, wenn du einen Festzinskredit vor Ende der Zinsbindungszeit zurückzahlst. Die Bank verliert durch deine vorzeitige Rückzahlung die Zinserträge, die sie eingeplant hatte.
Wann fällt sie an?
- Bei Verkauf der Immobilie vor Ablauf der Zinsbindung
- Bei Umschuldung zu einer anderen Bank innerhalb der Zinsbindung
- Bei außerordentlicher Tilgung über das Sondertilgungsrecht hinaus
Wie wird die VFE berechnet?
Banken nutzen zwei Methoden:
Aktiv-Passiv-Methode: Vergleich mit einer alternativen risikolosen Anlage (z.B. Bundesanleihen). Meist günstiger für den Kreditnehmer.
Aktiv-Aktiv-Methode: Vergleich mit dem aktuellen Marktzins für gleichartige Kredite. Kann teurer sein.
Typische Höhe der VFE
| Restlaufzeit | Restschuld | VFE ca. |
|---|---|---|
| 2 Jahre | 200.000 € | 2.000–5.000 € |
| 5 Jahre | 200.000 € | 8.000–18.000 € |
| 8 Jahre | 200.000 € | 15.000–35.000 € |
Wenn aktueller Marktzins unter dem Vertragszins liegt, wird die VFE höher.
Wann gibt es keine VFE?
- Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist
- Nach 10 Jahren Kreditlaufzeit (§ 489 BGB — Sonderkündigungsrecht!)
- Bei Tod des Kreditnehmers (je nach Vertrag)
- Bei variablen Zinsen (kein Festzins)
- Wenn Sondertilgungsrecht genutzt wird (nur im vereinbarten Rahmen)
Das 10-Jahres-Sonderkündigungsrecht
Wichtig: Nach 10 Jahren Kreditlaufzeit kannst du jedes Festzinsdarlehen mit 6 Monaten Frist kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung! Das gilt auch wenn deine Zinsbindung noch länger läuft. Dieses Recht ist gesetzlich verankert (§ 489 BGB).
VFE prüfen lassen
Banken machen bei der VFE-Berechnung teils Fehler. Lass die Berechnung von einer unabhängigen Stelle prüfen (z.B. Verbraucherzentrale). Laut Studien sind bis zu 70 % der VFE-Berechnungen fehlerhaft — oft zum Nachteil des Kreditnehmers.
Fazit
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist legal und oft hoch. Wer vorzeitig aus dem Kredit möchte, sollte das 10-Jahres-Sonderkündigungsrecht kennen und VFE-Berechnungen kritisch prüfen. Sondertilgungsrechte im Vertrag verhindern zumindest die VFE für die vereinbarte Tilgungsmenge.
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen
- Was muss ich bei Vorfaelligkeitsentschaedigung besonders beachten?
- Wichtig bei Vorfaelligkeitsentschaedigung: Immer mehrere Angebote vergleichen (mind. 3), vollständige Unterlagen bereitstellen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, SCHUFA-Auskunft), Kaufnebenkosten einplanen (10–13 % des Kaufpreises), und ausreichend Eigenkapital sicherstellen. Ein unabhängiger Finanzberater kann die Entscheidung erheblich verbessern.
- Welche Fehler sollte ich bei der Baufinanzierung vermeiden?
- 5 häufige Fehler: 1. Nur bei der Hausbank anfragen (oft teurer). 2. Kaufnebenkosten vergessen (10–13 %!). 3. Tilgung zu niedrig (unter 2 % = 40+ Jahre Laufzeit). 4. Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. 5. Keine Liquiditätsreserve gehalten. Ein Vergleich über Interhyp oder Dr. Klein kostet nichts und bringt oft 0,3–0,5 % Zinsvorteil.
- Wie lange dauert die Baufinanzierung?
- Von vollständigen Unterlagen bis Kreditzusage: 3–10 Werktage (Online-Banken), 1–3 Wochen (Filialbanken). Auszahlung: nach Notartermin und Grundbuch-Auflassungsvormerkung (weitere 2–4 Wochen). Gesamt von Entscheidung bis Schlüsselübergabe: typisch 3–6 Monate.
- Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?
- Standardunterlagen: letzten 3 Gehaltsabrechnungen, letzter Steuerbescheid, Kontoauszüge (3 Monate), SCHUFA-Selbstauskunft, Exposé und Grundrisse des Objekts, Grundbuchauszug, Energieausweis. Bei Vermietung: bestehende Mietverträge. Bei Selbständigen: Steuerbescheide 3 Jahre + BWA.