Du willst deinen Immobilienkredit vorzeitig ablösen — aber die Bank verlangt eine Vorfälligkeitsentschädigung. Was ist das genau? Wie wird sie berechnet? Und kannst du sie vermeiden?
Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) ist eine Entschädigung, die du der Bank zahlst, wenn du einen Festzinskredit vor Ende der Zinsbindungszeit zurückzahlst. Die Bank verliert durch deine vorzeitige Rückzahlung die Zinserträge, die sie eingeplant hatte.
Wann fällt sie an?
- Bei Verkauf der Immobilie vor Ablauf der Zinsbindung
- Bei Umschuldung zu einer anderen Bank innerhalb der Zinsbindung
- Bei außerordentlicher Tilgung über das Sondertilgungsrecht hinaus
Wie wird die VFE berechnet?
Banken nutzen zwei Methoden:
Aktiv-Passiv-Methode: Vergleich mit einer alternativen risikolosen Anlage (z.B. Bundesanleihen). Meist günstiger für den Kreditnehmer.
Aktiv-Aktiv-Methode: Vergleich mit dem aktuellen Marktzins für gleichartige Kredite. Kann teurer sein.
Typische Höhe der VFE
| Restlaufzeit | Restschuld | VFE ca. |
|---|---|---|
| 2 Jahre | 200.000 € | 2.000–5.000 € |
| 5 Jahre | 200.000 € | 8.000–18.000 € |
| 8 Jahre | 200.000 € | 15.000–35.000 € |
Wenn aktueller Marktzins unter dem Vertragszins liegt, wird die VFE höher.
Wann gibt es keine VFE?
- Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist
- Nach 10 Jahren Kreditlaufzeit (§ 489 BGB — Sonderkündigungsrecht!)
- Bei Tod des Kreditnehmers (je nach Vertrag)
- Bei variablen Zinsen (kein Festzins)
- Wenn Sondertilgungsrecht genutzt wird (nur im vereinbarten Rahmen)
Das 10-Jahres-Sonderkündigungsrecht
Wichtig: Nach 10 Jahren Kreditlaufzeit kannst du jedes Festzinsdarlehen mit 6 Monaten Frist kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung! Das gilt auch wenn deine Zinsbindung noch länger läuft. Dieses Recht ist gesetzlich verankert (§ 489 BGB).
VFE prüfen lassen
Banken machen bei der VFE-Berechnung teils Fehler. Lass die Berechnung von einer unabhängigen Stelle prüfen (z.B. Verbraucherzentrale). Laut Studien sind bis zu 70 % der VFE-Berechnungen fehlerhaft — oft zum Nachteil des Kreditnehmers.
Fazit
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist legal und oft hoch. Wer vorzeitig aus dem Kredit möchte, sollte das 10-Jahres-Sonderkündigungsrecht kennen und VFE-Berechnungen kritisch prüfen. Sondertilgungsrechte im Vertrag verhindern zumindest die VFE für die vereinbarte Tilgungsmenge.
Häufige Fragen
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Die Bank berechnet den entgangenen Zinsgewinn für die verbleibende Zinsbindungszeit. Es gibt zwei Methoden: die Aktiv-Aktiv-Methode (Vergleich mit Neukredit) und die Aktiv-Passiv-Methode (Vergleich mit Pfandbriefen). Die Passiv-Methode ergibt meist eine höhere Entschädigung — prüfe, welche deine Bank anwendet.
Wann muss ich keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?
Nach 10 Jahren Zinsbindung kannst du jeden Kredit mit 6 Monaten Kündigungsfrist kostenlos ablösen (§ 489 BGB). Außerdem entfällt die VFE, wenn die Bank dem Wechsel zustimmt, bei Verkauf der Immobilie (manchmal), oder wenn Fehler im Kreditvertrag vorliegen.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung typischerweise?
Bei einem Restkredit von 200.000 € mit 5 Jahren verbleibender Zinsbindung und 0,5 % Zinsmarge kannst du mit 3.000–15.000 € Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Die genaue Höhe hängt vom aktuellen Zinsniveau ab — je mehr die Zinsen seit Abschluss gesunken sind, desto höher die VFE.
Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden oder reduzieren?
Durch Sondertilgungsrechte (bis zu 5–10 % p.a.) kannst du regelmäßig Extrazahlungen leisten ohne VFE. Warte nach Möglichkeit bis zum Ende der Zinsbindung oder nutze das 10-Jahres-Sonderkündigungsrecht. Ein Tilgungssatzwechsel auf Maximum kurz vor Ende kann ebenfalls helfen.