110 m² im Inserat — aber der Mietvertrag weist 98 m² aus. Solche Diskrepanzen entstehen durch unterschiedliche Berechnungsmethoden. Was gilt wirklich?
Die drei Methoden im Überblick
1. Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Die WoFlV ist die Standardmethode für Miet- und Sozialwohnungen. Sie bestimmt:
- Vollständig angerechnet (100 %): Räume mit mind. 2 m Raumhöhe, Wintergärten (beheizbar)
- Zur Hälfte (50 %): Loggien, Balkone, Dachterrassen, Terrassen (außerhalb)
- Nicht angerechnet: Keller, Heizungsraum, Garage, unbeheizter Keller
2. DIN 277
Bautechnische Norm — wird in vielen Exposés verwendet. Rechnet mehr Fläche an als WoFlV:
- Alle Grundflächen werden zu 100 % angerechnet (Balkone, Terrassen, Keller wenn nutzbar)
- Ergebnis: DIN-277-Fläche oft 10–20 % größer als WoFlV-Fläche
3. Individuelle Vereinbarung
Im Kaufvertrag kann eine bestimmte Methode oder Fläche vereinbart werden. Diese gilt dann vertraglich — auch wenn sie von WoFlV abweicht.
Welche Methode gilt wann?
| Situation | Methode |
|---|---|
| Mietvertrag (Wohnraummiete) | WoFlV (Pflicht seit 2004) |
| Kaufvertrag | Frei vereinbar — im Vertrag prüfen |
| Inserat / Exposé | Oft DIN 277 — vorsichtig sein! |
| Energieausweis | Wohnfläche laut WoFlV |
| Baugenehmigung | DIN 277 (Bruttogrundfläche) |
Schrägen und Dachflächen
Besonders bei Dachgeschosswohnungen kritisch:
- Raumhöhe unter 1 m: nicht angerechnet
- Raumhöhe 1–2 m: zur Hälfte angerechnet (WoFlV)
- Raumhöhe über 2 m: vollständig angerechnet
Was tun bei falscher Wohnfläche?
Beim Mietvertrag
Ist die Wohnfläche um mehr als 10 % zu gering angegeben, kann der Mieter:
- Mietminderung geltend machen (anteilig)
- Zu viel gezahlte Miete zurückfordern (Verjährung: 3 Jahre)
Beim Kaufvertrag
Abweichungen im Kaufvertrag sind problematischer. Wenn die Fläche wesentlich kleiner als angegeben:
- Kaufpreisminderung verlangen
- Schadensersatz (wenn arglistige Täuschung)
- Kaufvertrag anfechten (Extremfall)
Selbst messen — Schritt für Schritt
- Jeden Raum separat messen (Länge × Breite)
- Wandnischen, Türrahmen etc. abziehen
- Schrägen nach WoFlV anrechnen
- Balkon/Terrasse: 50 % anrechnen
- Summe = Wohnfläche nach WoFlV
Tipp: Vor dem Kauf
Kaufinteressenten sollten die Wohnfläche immer selbst nachprüfen oder einen Gutachter beauftragen. Abweichungen von 5–15 % zwischen Exposé und WoFlV-Realität sind keine Seltenheit.
Fazit
Wohnfläche ist nicht gleich Wohnfläche. Exposé-Angaben sind oft nach DIN 277 (größer), Mietverträge müssen WoFlV nutzen. Kaufverträge: immer prüfen welche Methode gilt. Im Zweifel selbst nachmessen oder Gutachter beauftragen.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Wohnfläche korrekt berechnen?
Beim Thema Wohnfläche korrekt berechnen kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.