Wer sein Haus zu Lebzeiten an Kinder überträgt, aber weiter darin wohnen möchte, sichert sich mit einem lebenslangen Wohnrecht ab. Das Wohnrecht ist ein dingliches Recht — eingetragen im Grundbuch, unabhängig von Verkauf oder Schenkung.
Was ist ein Wohnrecht?
Das Wohnrecht (§ 1093 BGB) berechtigt eine Person, ein Gebäude oder einen Teil davon zu bewohnen. Es ist:
- Nicht übertragbar (nur die berechtigte Person darf nutzen)
- Im Grundbuch eingetragen (Abteilung II)
- Bestehend auch wenn die Immobilie weiterverkauft wird
- Erlöschend mit dem Tod der berechtigten Person
Unterschied zu Nießbrauch
| Kriterium | Wohnrecht | Nießbrauch |
|---|---|---|
| Nutzung | Nur selbst bewohnen | Auch vermieten möglich |
| Mieteinnahmen | Nein | Ja |
| Wert-Minderung bei Schenkung | Kleiner | Größer |
| Typisch bei | Eltern die zuhause bleiben wollen | Wenn Eltern Mieteinnahmen brauchen |
Wie wird das Wohnrecht eingetragen?
- Notarieller Vertrag zur Übertragung der Immobilie + Wohnrechtsvereinbarung
- Notar beantragt Eintragung beim Grundbuchamt
- Grundbuchamt trägt Wohnrecht in Abteilung II ein
- Wohnrecht ist damit auch gegenüber Dritten bindend
Steuerliche Wirkung
Bei Schenkung mindert das Wohnrecht den steuerpflichtigen Wert der Immobilie. Das Finanzamt zieht den kapitalisierten Wert des Wohnrechts (Jahreswert × Lebenserwartungsfaktor) vom Schenkungswert ab → weniger Schenkungsteuer.
Wichtige Schutzfragen
- Was passiert wenn das Kind insolvent wird oder Schulden hat?
- Was wenn die Immobilie zwangsversteigert wird?
- Lösung: Wohnrecht im Grundbuch schützt auch gegen Zwangsversteigerung — Berechtigter darf bleiben
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Wohnrecht auf Lebenszeit?
Beim Thema Wohnrecht auf Lebenszeit kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.