Eine Eigentumswohnung zur Vermietung ist für viele Privatpersonen der erste Schritt in die Immobilieninvestition. Klein, überschaubar, finanzierbar. Aber lohnt es sich wirklich?
Wann lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage?
Die kurze Antwort: Wenn die Nettorendite über den Kreditkosten liegt und die Lage langfristig stabil ist. Das ist nicht immer gegeben — besonders in teuren Städten.
Rendite berechnen: So geht's richtig
Bruttorendite
Formel: Jahresmiete (kalt) ÷ Kaufpreis × 100
Beispiel: 9.600 € Jahreskaltmiete ÷ 240.000 € Kaufpreis = 4,0 % Bruttorendite
Nettomietrendite
Abzüglich: Instandhaltung (1–1,5 % des Kaufpreises/Jahr), Hausverwaltung (20–30 €/Monat), Leerstand (1 Monat/Jahr ansetzen), Kaufnebenkosten eingerechnet
Realistisch: ca. 2,0–3,0 % Nettorendite in Großstädten
Mindestrendite für wirtschaftlichen Sinn
- Bei 100 % Eigenkapital: Nettorendite sollte mindestens 3–4 % sein (sonst reicht Tagesgeld)
- Mit Kredit finanziert: Nettomietrendite sollte Kreditzins übersteigen — bei 4 % Zinsen also min. 4–4,5 % brutto
Welche Lagen funktionieren 2026?
- A-Städte (Berlin, München, Hamburg): Niedriger Mietmultiplikator (25–35 × Jahreskaltmiete), schwierige Rendite
- B-Städte (Leipzig, Hannover, Nürnberg): Bessere Renditen (15–22 × Jahresmiete), gutes Mietwachstum
- C-Städte und Umland: Höhere Rendite, aber höheres Leerstandsrisiko und weniger Wertsteigerung
Was oft unterschätzt wird
- Hausgeld: 200–400 €/Monat, davon nicht alles steuerlich absetzbar
- Instandhaltungsrücklage: Wird angespart, steht dir nicht frei zur Verfügung
- Sonderumlagen: WEG kann auf große Reparaturen (Dach, Fassade) einmalig Umlage erheben
- Verwaltungsaufwand: Mietersuche, Abrechnungen, Eigentümerversammlungen
Steuerliche Vorteile
- AfA (Abschreibung): 2 % des Gebäudewerts (nicht Grundstück) p.a. über 50 Jahre
- Kreditzinsen vollständig absetzbar
- Renovierungskosten (sofort als Werbungskosten oder über Jahre verteilt)
- Verkauf nach 10 Jahren: komplett steuerfrei
Checkliste vor dem Kauf
- Betriebswirtschaftliche Kalkulation (Rendite, Cash-Flow monatlich)
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung lesen
- Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
- Höhe der Instandhaltungsrücklage prüfen
- Mietvertrag prüfen (läuft er weiter? Kaltmiete korrekt?)
- Energieausweis einsehen
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Wohnung als Kapitalanlage kaufen?
Beim Thema Wohnung als Kapitalanlage kaufen kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.