Altbauten haben Charme: hohe Decken, Stuck, Holzböden, Gründerzeitflair. Aber sie haben auch Tücken, die Käufer teuer zu stehen kommen können. Hier erfährst du, worauf du besonders achten musst.
Definition: Was ist ein Altbau?
Kein einheitlicher Begriff, aber üblich:
- Gründerzeit: 1870–1918
- Vorkrieg: 1919–1945
- Nachkrieg: 1946–1970
- Alles vor 1978 gilt als potenzielle Asbest-Gefahrenzone
Gefährliche Baustoffe
- Asbest: Bis 1993 verbaut, in Bodenplatten, Dachziegeln, Putz, Rohrleitungen. Sanierung kostet 5.000–30.000 €+
- Bleirohre: In Häusern bis ~1973. Austausch 3.000–10.000 €
- Formaldehyd: In alten Spanplatten und Dämmungen
- PCB-Fugen: Besonders in Fassaden der 1960er/70er
Technische Prüfpunkte
- Elektroinstallation: Ist sie modernisiert? Alte Knob-and-Tube = Brandgefahr
- Dach: Wie alt? Wann zuletzt saniert?
- Fassade: Nachkriegs-Putz oft rissig, Schimmel hinter der Fassade
- Keller: Feuchtigkeit, Schimmel, alte Öltanks (Bodenverunreinigung!)
- Heizung: Oft noch alte Öl- oder Gasheizungen mit schlechtem Wirkungsgrad
Warum Altbau trotzdem attraktiv ist
- Günstigerer Kaufpreis als Neubau
- Oft zentrale Lagen
- Hohe Substanz — Massivbau der Gründerzeit oft stabiler als heutiger Neubau
- Förderprogramme für energetische Sanierung (KfW, BAFA)
Checkliste Altbau-Prüfung
- Bausachverständigen beauftragen (500–2.000 €) — kein Verzicht möglich
- Baujahr ermitteln und nach möglichen Schadstoffen fragen
- Energieausweis anfordern — Heizkosten abschätzen
- Sanierungskosten schätzen lassen
- Denkmalshutz prüfen — schränkt Umbaumaßnahmen ein
- Abschreibung: 2,5 % AfA für Gebäude bis Baujahr 1924 (höher als 2 % bei neueren)
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Altbau kaufen?
Beim Thema Altbau kaufen kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.