Altbau kaufen: Was du wirklich prüfen musst

Altbauten haben Charme: hohe Decken, Stuck, Holzböden, Gründerzeitflair. Aber sie haben auch Tücken, die Käufer teuer zu stehen kommen können. Hier erfährst du, worauf du besonders achten musst.

Definition: Was ist ein Altbau?

Kein einheitlicher Begriff, aber üblich:

• Gründerzeit: 1870–1918
• Vorkrieg: 1919–1945
• Nachkrieg: 1946–1970
• Alles vor 1978 gilt als potenzielle Asbest-Gefahrenzone

Gefährliche Baustoffe

• Asbest: Bis 1993 verbaut, in Bodenplatten, Dachziegeln, Putz, Rohrleitungen. Sanierung kostet 5.000–30.000 €+
• Bleirohre: In Häusern bis ~1973. Austausch 3.000–10.000 €
• Formaldehyd: In alten Spanplatten und Dämmungen
• PCB-Fugen: Besonders in Fassaden der 1960er/70er

Technische Prüfpunkte

• Elektroinstallation: Ist sie modernisiert? Alte Knob-and-Tube = Brandgefahr
• Dach: Wie alt? Wann zuletzt saniert?
• Fassade: Nachkriegs-Putz oft rissig, Schimmel hinter der Fassade
• Keller: Feuchtigkeit, Schimmel, alte Öltanks (Bodenverunreinigung!)
• Heizung: Oft noch alte Öl- oder Gasheizungen mit schlechtem Wirkungsgrad

Warum Altbau trotzdem attraktiv ist

• Günstigerer Kaufpreis als Neubau
• Oft zentrale Lagen
• Hohe Substanz — Massivbau der Gründerzeit oft stabiler als heutiger Neubau
• Förderprogramme für energetische Sanierung (KfW, BAFA)

Checkliste Altbau-Prüfung

• Bausachverständigen beauftragen (500–2.000 €) — kein Verzicht möglich
• Baujahr ermitteln und nach möglichen Schadstoffen fragen
• Energieausweis anfordern — Heizkosten abschätzen
• Sanierungskosten schätzen lassen
• Denkmalshutz prüfen — schränkt Umbaumaßnahmen ein
• Abschreibung: 2,5 % AfA für Gebäude bis Baujahr 1924 (höher als 2 % bei neueren)

Altbau Kaufen Was Beachten – Übersicht

• Finanzierungszusage der Bank vor Kaufentscheidung einholen
• Kaufnebenkosten einplanen: 10–13 % des Kaufpreises
• Eigenkapitalreserve: mind. 2–3 Nettogehälter liquide halten
• Unabhängige Beratung: Interhyp / Dr. Klein kostenlos und oft 0,3–0,5 % günstiger