Das Eigenkapital ist das Fundament jeder soliden Baufinanzierung. Wer zu wenig mitbringt, zahlt höhere Zinsen und läuft Gefahr, sich zu übernehmen. Aber wie viel ist genug?
Die Faustregel
Mindestens 20% des Kaufpreises + Kaufnebenkosten (8–15%) aus eigenen Mitteln. Bei einem 400.000 €-Objekt also mindestens 80.000 € + 40.000–60.000 € = ca. 120.000–140.000 € Eigenkapital.
Warum ist Eigenkapital so wichtig?
Banken bewerten das Risiko eines Kredits am Beleihungsauslauf (LTV). Je höher dein Eigenkapitalanteil, desto niedriger das Risiko für die Bank — und desto besser dein Zinssatz.
| Eigenkapitalanteil | Zinsaufschlag ca. | Bewertung |
|---|---|---|
| > 40% | Keiner (Bestes Angebot) | Exzellent |
| 30–40% | +0,1–0,2% | Sehr gut |
| 20–30% | +0,2–0,4% | Gut |
| 10–20% | +0,4–0,7% | Akzeptabel |
| < 10% | +0,7–1,5% | Teuer |
| 0% (Vollfinanzierung) | +1,0–2,0% | Sehr teuer, riskant |
Was zählt als Eigenkapital?
Praxis-Tipp: Jede 10 %-Stufe mehr Eigenkapital spart ca. 0,2–0,4 % Zinsen. Beispiel: Von 10 % auf 20 % EK bei 350.000 € Kredit = ~8.000 € weniger Zinsen über 10 Jahre. Wertpapiere (ETF) rechnen Banken meist mit 70–80 % an — das lohnt sich einzurechnen.
- Ersparnisse auf Giro- und Sparkonten
- Tagesgeld, Festgeld
- Wertpapiere (Aktien, ETFs — von Bank zu 60–80% angerechnet)
- Zuteilungsreifer Bausparvertrag
- Schenkungen und Erbschaften
- Riester-Guthaben (für selbstgenutztes Wohneigentum)
- Eigenleistungen beim Bau ("Muskelhypothek", bis 10–15% des Baupreises)
Was zählt NICHT als Eigenkapital?
- Konsumkredite oder Überziehungskredite als "Eigenkapital"
- Nicht zuteilungsreife Bausparverträge (nur Rückkaufswert)
- Geplante Steuerrückerstattungen
Eigenkapital aufbauen — 5 Strategien
- Haushaltsbuch: Jeden Monat 20–30% des Nettos sparen — konsequent
- ETF-Sparplan: Langfristig deutlich mehr Rendite als Tagesgeld
- Bausparvertrag: Wohnungsbauprämie + Arbeitnehmersparzulage nutzen
- Schenkung/Erbvorempfang: Eltern können bis 400.000 € steuerfrei schenken
- Nebeneinkommen: Nebenjob, Freelancing, Verkäufe — direkt auf Eigenkapital-Konto
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen zum Eigenkapital
- Was muss ich bei Baufinanzierung Eigenkapital besonders beachten?
- Wichtig bei Baufinanzierung Eigenkapital: Immer mehrere Angebote vergleichen (mind. 3), vollständige Unterlagen bereitstellen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, SCHUFA-Auskunft), Kaufnebenkosten einplanen (10–13 % des Kaufpreises), und ausreichend Eigenkapital sicherstellen. Ein unabhängiger Finanzberater kann die Entscheidung erheblich verbessern.
- Welche Fehler sollte ich bei der Baufinanzierung vermeiden?
- 5 häufige Fehler: 1. Nur bei der Hausbank anfragen (oft teurer). 2. Kaufnebenkosten vergessen (10–13 %!). 3. Tilgung zu niedrig (unter 2 % = 40+ Jahre Laufzeit). 4. Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. 5. Keine Liquiditätsreserve gehalten. Ein Vergleich über Interhyp oder Dr. Klein kostet nichts und bringt oft 0,3–0,5 % Zinsvorteil.
- Wie lange dauert die Baufinanzierung?
- Von vollständigen Unterlagen bis Kreditzusage: 3–10 Werktage (Online-Banken), 1–3 Wochen (Filialbanken). Auszahlung: nach Notartermin und Grundbuch-Auflassungsvormerkung (weitere 2–4 Wochen). Gesamt von Entscheidung bis Schlüsselübergabe: typisch 3–6 Monate.
- Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?
- Standardunterlagen: letzten 3 Gehaltsabrechnungen, letzter Steuerbescheid, Kontoauszüge (3 Monate), SCHUFA-Selbstauskunft, Exposé und Grundrisse des Objekts, Grundbuchauszug, Energieausweis. Bei Vermietung: bestehende Mietverträge. Bei Selbständigen: Steuerbescheide 3 Jahre + BWA.