Viele haben einen Bausparvertrag aus Eltern- oder Kindheitstagen. Kann das Guthaben als Eigenkapital beim Immobilienkauf angerechnet werden? Ja — aber mit einigen wichtigen Einschränkungen.
Was zählt als Eigenkapital?
Banken akzeptieren als Eigenkapital beim Immobilienkauf:
- Bargeld und Bankguthaben
- Bauspar-Guthaben (zuteilungsreif oder nicht)
- Wertpapiere und Depot-Guthaben
- Rückkaufswert von Lebensversicherungen
- Immobilienwert (bei vorhandenem Eigentum)
- Schenkungen und Erbschaften
Bauspar-Guthaben: Wann wird es angerechnet?
| Status | Anrechenbar? | Bedingung |
|---|---|---|
| Zuteilungsreif | Ja, voll | Guthaben + Bauspardarlehen verfügbar |
| Nicht zuteilungsreif | Ja, als Eigenkapital | Guthaben ist frei verfügbar |
| Bauspar-Darlehen | Teils | Günstige Ergänzung zum Hauptdarlehen |
Wie funktioniert die Kombination Bauspar + Bankdarlehen?
Klassisches Modell: Du hast einen Bausparvertrag mit 30.000 € Guthaben und 70.000 € Bauspardarlehen (zuteilungsreif). Zusätzlich brauchst du ein Bankdarlehen von 200.000 €.
- Kaufpreis: 350.000 €
- Eigenkapital: 50.000 €
- Bauspardarlehen: 70.000 € (günstiger Zins)
- Bankdarlehen: 200.000 €
- Gesamt: 320.000 € Fremdkapital
Wann lohnt sich das Bauspardarlehen wirklich?
Bauspardarlehen haben typischerweise Zinsen zwischen 1,5 und 3,5 % — je nach Tarif und Abschlussjahrgang. In der aktuellen Marktlage (2025: Bauzinsen ~3,5–4 %) kann das Bauspardarlehen günstiger sein als ein normales Baudarlehen. Prüfe konkret!
Nachteile von Bausparguthaben
- Geringe Verzinsung des Guthabens (0,01–1 %)
- Abschlussgebühren beim Vertrag (typisch 1 % der Bausparsumme)
- Nicht alle Tarife lassen sich sinnvoll nutzen
- Zuteilungswartezeiten — wann ist der Vertrag wirklich verfügbar?
Checkliste: Bausparvertrag vor dem Kauf prüfen
- Ist der Vertrag zuteilungsreif (Mindestguthaben + Mindestlaufzeit erreicht)?
- Wie hoch ist das aktuelle Guthaben exakt?
- Zu welchem Zinssatz liegt das Bauspardarlehen?
- Lässt sich das Guthaben auch ohne Bauspardarlehen auszahlen?
- Hat der Vertrag Wohnungsbauprämie — wird sie ausgezahlt?
Fazit
Ein Bausparvertrag kann wertvolles Eigenkapital liefern — besonders wenn er zuteilungsreif ist und das Darlehen zu günstigen Konditionen verfügbar ist. Nicht optimal genutzte Altverträge einfach kündigen und als Eigenkapital einsetzen ist aber selten die beste Lösung. Lass die konkrete Situation von einem unabhängigen Finanzberater prüfen.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Bausparvertrag als Eigenkapital?
Beim Thema Bausparvertrag als Eigenkapital kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.