Die Kaufnebenkosten fressen beim Immobilienkauf 8–15 % des Kaufpreises. Das sind bei 300.000 € bis zu 45.000 €. Einige davon sind nicht verhandelbar – andere schon.
Was sind Kaufnebenkosten?
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (Bundesland, nicht verhandelbar)
- Notarkosten: 1,0–1,5 % (gesetzlich geregelt, kaum verhandelbar)
- Grundbuchkosten: 0,5 % (gesetzlich, nicht verhandelbar)
- Maklercourtage: 0–3,57 % (verhandelbar!)
Tipp 1: Makler verhandeln oder weglassen
Seit 2020 wird die Provision hälftig geteilt. Aber: Viele Verkäufer ohne Makler inserieren – da entfällt die Provision komplett. Bei 300.000 € gespart: 5.000–10.000 €.
Tipp 2: Grunderwerbsteuer teilweise vermeiden (legal)
- Inventar (Küche, Einbauschrank) separat im Kaufvertrag ausweisen → darauf fällt keine GrESt
- Bis 15.000 € Inventar ist rechtssicher möglich
- Bei 6 % Steuersatz spart das 900 €
Tipp 3: Notarkosten nicht überschätzen
Notarkosten sind nach GNotKG gesetzlich geregelt – kaum Spielraum. Aber: Notar kann frei gewählt werden → ruf mehrere an und vergleiche (kleine Unterschiede bei Nebenleistungen möglich).
Tipp 4: Doppelte Grundbuchkosten vermeiden
Wenn eine Grundschuld bei der Bank schon eingetragen ist (z.B. von Verkäufer), kann sie übernommen werden statt neu eingetragen zu werden. Spart Notar- und Grundbuchkosten.
Tipp 5: Baugenehmigung und Erschließungskosten prüfen
Bei Baugrundstücken: Sind Erschließungskosten (Straße, Kanal) schon bezahlt? Unerschlossene Grundstücke haben oft 10.000–30.000 € Erschließungskosten obendrauf.
Was nicht geht (Vorsicht vor illegalen Tipps)
- Kaufpreis offiziell niedriger ansetzen und Rest "schwarz" bezahlen → Steuerhinterziehung, hohes Risiko
- Inventar überbewerten → Probleme mit Finanzamt möglich
Checkliste: Nebenkosten optimieren
- ☑ Makler-Provision verhandelt oder Direktkauf gesucht?
- ☑ Inventar separat im Kaufvertrag ausgewiesen?
- ☑ Bestehende Grundschuld auf Übernahme geprüft?
- ☑ Erschließungskosten bei Baugrundstück bekannt?
- ☑ Bundesland mit günstigerer GrESt als Alternative geprüft?
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Baunebenkosten senken?
Beim Thema Baunebenkosten senken kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.