Fast jede Baufinanzierung ist durch eine Grundschuld besichert. Die Bank lässt sich im Grundbuch als Gläubiger eintragen — damit hat sie ein Zugriffsrecht auf die Immobilie, wenn Raten nicht mehr bezahlt werden.
Was ist eine Grundschuld?
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht — sie sichert den Kreditgeber ab. Anders als die alte Hypothek ist sie nicht direkt an den Kredit gebunden, sondern bleibt im Grundbuch auch nach Rückzahlung stehen (bis sie gelöscht wird).
Ablauf der Grundschuld-Eintragung
- Bank stellt Grundschuldformular bereit
- Notar beurkundet die Grundschuldbestellung
- Grundbuchamt trägt die Grundschuld ein
- Bank überweist den Kredit nach Eintragung (oder Auflassungsvormerkung)
Was kostet die Grundschuld?
Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Faustregel:
- Grundschuld 200.000 €: ca. 400–600 € Notar + 200–300 € Grundbuch
- Grundschuld 400.000 €: ca. 700–900 € Notar + 350–500 € Grundbuch
Grundschuld löschen nach Kreditrückzahlung
Nach vollständiger Rückzahlung besteht kein Zwang, die Grundschuld sofort zu löschen. Sie kann als "schlafende Sicherheit" im Grundbuch bleiben — für spätere Finanzierungen wieder nutzbar. Löschen kostet ca. 100–300 €.
Grundschuld übertragen (bei Bankwechsel)
Statt Löschung + Neueintragung kann die Grundschuld an die neue Bank abgetreten werden — günstigere Alternative bei Bankwechsel. Kosten: ca. 0,2–0,3 % der Grundschuld (viel günstiger als Neueintragung).
Wichtige Begriffe
- Briefgrundschuld: Es gibt einen Grundschuldbrief — kann abgetreten werden ohne Grundbucheintrag
- Buchgrundschuld: Nur im Grundbuch — übertragbar nur per Eintragung (heute Standard)
- Gesamtgrundschuld: Sicherheit über mehrere Grundstücke
Häufige Fragen
Welche Kaufnebenkosten sind beim Immobilienkauf in Deutschland typisch?
Die typischen Kaufnebenkosten setzen sich zusammen aus: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten (ca. 1–1,5 %), Grundbuchkosten (ca. 0,5 %) und ggf. Maklerprovision (0–3,57 %). Insgesamt 7–12 % des Kaufpreises — diese müssen aus Eigenkapital bezahlt werden.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei selbst genutzten Immobilien leider nicht. Bei Kapitalanlagen (vermietete Wohnungen) sind alle Nebenkosten als Anschaffungsnebenkosten steuerlich relevant — sie erhöhen die Abschreibungsbasis und wirken sich über die Laufzeit steuermindernd aus.
Kann ich Kaufnebenkosten in die Finanzierung einschließen?
Einige Banken bieten 110 %-Finanzierungen an, die auch Nebenkosten abdecken. Das ist aber teuer: höhere Zinsen, höherer Beleihungsauslauf, mehr Risiko. Empfehlung: Nebenkosten immer aus Eigenkapital zahlen, um die Darlehenssumme und damit die Zinskosten zu minimieren.