Der Beleihungsauslauf ist eine der wichtigsten Kennzahlen bei der Baufinanzierung. Er bestimmt maßgeblich, welchen Zinssatz Sie bekommen. Wer ihn versteht, kann aktiv bessere Konditionen aushandeln.
Was ist der Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf (auch: Loan-to-Value, LTV) ist das Verhältnis zwischen Kredit und Immobilienwert:
Beleihungsauslauf = Kreditsumme ÷ Immobilienwert × 100
Beispiel: Haus kostet 400.000 Euro, Sie leihen 320.000 Euro → Beleihungsauslauf = 80 %
Warum ist das so wichtig?
Banken vergeben Kredite nach Risikoklassen. Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher das Risiko für die Bank (wenn Sie nicht zahlen, reicht der Verkaufserlös möglicherweise nicht). Ergebnis: höhere Zinsen.
| Beleihungsauslauf | Risiko | Zinsauswirkung |
|---|---|---|
| bis 60 % | Sehr niedrig | Beste Zinsen |
| 60–80 % | Niedrig | Gute Zinsen |
| 80–90 % | Mittel | Aufschlag 0,2–0,5 % |
| über 90 % | Hoch | Aufschlag 0,5–1,2 % |
Die magische 60 %-Grenze
Unter 60 % Beleihungsauslauf bekommen Sie in der Regel die besten Angebote am Markt. Viele Banken haben intern die 60 %- und 80 %-Grenzen als Preisstufen. Ein Auslauf von 59 % vs. 61 % kann 0,2–0,3 % Unterschied beim Zinssatz bedeuten – über 300.000 Euro auf 20 Jahre sind das 12.000–18.000 Euro.
Wie können Sie den Beleihungsauslauf senken?
- Mehr Eigenkapital einbringen
- Kleineres Objekt kaufen oder verhandeln
- Modernisierungen als Werterhöhung dokumentieren lassen
- Zweites Objekt als Sicherheit stellen (Grundschuld)
Beleihungsauslauf vs. Beleihungswert
Achtung: Banken rechnen nicht immer mit dem Kaufpreis, sondern mit dem internen Beleihungswert. Dieser liegt oft 10–20 % unter dem Kaufpreis (konservative Risikoabschätzung). Dadurch kann Ihr Beleihungsauslauf höher sein als erwartet.
Praxistipp
Bevor Sie ein Angebot verhandeln: Fragen Sie die Bank nach dem angesetzten Beleihungswert. Wenn er deutlich unter dem Kaufpreis liegt und Sie Argumente für einen höheren Wert haben (gute Lage, Modernisierungen), können Sie verhandeln.
Häufige Fragen
Was ist ein guter Beleihungsauslauf für eine Baufinanzierung?
Ein Beleihungsauslauf unter 60 % gilt als sehr gut und bringt die günstigsten Zinsen. Zwischen 60–80 % ist marktüblich und immer noch gut finanzierbar. Über 80 % verlangen die meisten Banken Risikoaufschläge. Über 90 % ist für viele Banken die Grenze — hier steigen Zinsen deutlich.
Wie berechne ich meinen Beleihungsauslauf?
Beleihungsauslauf = (Darlehensbetrag ÷ Beleihungswert) × 100. Beispiel: 240.000 € Darlehen ÷ 320.000 € Beleihungswert = 75 %. Wichtig: Der Beleihungswert liegt typischerweise 10–20 % unter dem Kaufpreis — die Bank wertet die Immobilie konservativer.
Wie kann ich meinen Beleihungsauslauf senken?
Mehr Eigenkapital einbringen ist der direkteste Weg. Auch eine höhere Eigenleistung beim Bau senkt den Beleihungsauslauf. Alternativ: Eine günstigere Immobilie kaufen oder die Laufzeit verkürzen durch höhere Tilgung senkt die Restschuld schneller.
Warum unterscheidet sich Beleihungswert vom Kaufpreis?
Der Beleihungswert ist der nachhaltig erzielbare Wert — also was die Bank bei einer Zwangsversteigerung im schlechtesten Fall erzielen würde. Banken bewerten Immobilien daher 10–20 % konservativer als den Marktwert. Das schützt die Bank vor Marktwertschwankungen.