Wenn vermietete Immobilien verkauft werden, fragen sich Mieter zurecht: Was ändert sich? Die gute Nachricht ist: Kauf bricht nicht Miete. Der bestehende Mietvertrag geht automatisch auf den neuen Eigentümer über.
Der Grundsatz: "Kauf bricht nicht Miete"
In Deutschland gilt § 566 BGB: Bei einem Eigentümerwechsel übernimmt der Käufer alle Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverträgen. Der Mieter muss nichts unterschreiben und kann nicht einfach gekündigt werden.
Was bleibt gleich?
- Mietvertrag (identische Konditionen, gleiche Laufzeit)
- Miethöhe (keine automatische Erhöhung durch Eigentümerwechsel)
- Kündigungsschutz (gleiche Fristen wie vorher)
Was kann sich ändern?
- Ansprechpartner: Neue Verwaltung oder direkt der Eigentümer
- Bankverbindung: Miete auf neues Konto überweisen — Mitteilung nötig
- Hausverwaltung: Neuer Verwalter, andere Abläufe
Was ist mit der Kaution?
Der neue Eigentümer übernimmt die Haftung für die Kaution — auch wenn der alte Vermieter sie nicht weitergegeben hat. Der Mieter kann die Kaution am Ende vom neuen Eigentümer zurückfordern, auch wenn er sie nur an den alten geleistet hat.
Kündigung durch neuen Eigentümer möglich?
Ja, aber nur unter denselben engen Bedingungen wie für den alten: Eigenbedarfskündigung, wirtschaftliche Verwertung, etc. Und es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen (3 bis 9 Monate je nach Mietdauer).
Was tun wenn der neue Eigentümer Druck macht?
- Keine übereilten Aufhebungsverträge unterschreiben
- Mieterverein oder Rechtsschutzversicherung einschalten
- Modernisierungsankündigungen genau prüfen
- Eigenbedarf prüfen: Wer zieht tatsächlich ein? Seit wann?
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Eigentümerwechsel bei vermieteten Immobilien?
Beim Thema Eigentümerwechsel bei vermieteten Immobilien kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.