Wer seine vermietete Wohnung selbst bewohnen möchte, kann dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen. Aber das ist keine einfache Sache — es gibt klare gesetzliche Anforderungen, und Fehler können teuer werden.
Was ist Eigenbedarf?
Eigenbedarf liegt vor wenn der Vermieter, seine Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen die Wohnung benötigen. Berechtigt sind:
- Vermieter selbst
- Kinder, Eltern, Geschwister
- Nichte/Neffe (je nach Gericht)
- Pflegeperson des Vermieters
Nicht berechtigt: entfernte Bekannte, juristische Personen (GmbH kann keinen Eigenbedarf geltend machen).
Wie muss die Kündigung aussehen?
- Schriftlich per Brief (kein E-Mail)
- Konkrete Person, die einziehen soll, benennen
- Konkrete Gründe für den Bedarf angeben
- Gesetzliche Kündigungsfristen einhalten
Kündigungsfristen bei Eigenbedarf
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| Unter 5 Jahre | 3 Monate |
| 5–8 Jahre | 6 Monate |
| Über 8 Jahre | 9 Monate |
Was passiert wenn der Eigenbedarf wegfällt?
Zieht die genannte Person doch nicht ein, hat der Mieter einen Schadensersatzanspruch. Der Vermieter muss den Mieter zudem informieren und ihm anbieten, zurückzukehren.
Härteklausel: Wenn der Mieter nicht ausziehen will
Mieter können Widerspruch wegen Härte einlegen (§ 574 BGB): Hohes Alter, schwere Krankheit, fehlende Ersatzwohnung. Gerichte wägen ab — manchmal gewinnt der Mieter trotz berechtigtem Eigenbedarf.
Tipp für Vermieter
Eigenbedarf immer gut dokumentieren und rechtlich beraten lassen. Ein Anwalt für Mietrecht ist bei Eigenbedarfskündigung fast immer sinnvoll — falsche Formulierungen können die Kündigung unwirksam machen.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Eigenbedarfskündigung?
Beim Thema Eigenbedarfskündigung kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.