Bei einem endfälligen Darlehen zahlst du während der gesamten Laufzeit nur Zinsen — und am Ende die volle Kreditsumme auf einen Schlag. Wann ist das sinnvoll? Und was sind die Risiken?
Was ist ein endfälliges Darlehen?
Ein endfälliges Darlehen (auch: Festdarlehen oder tilgungsfreies Darlehen) hat keine laufende Tilgung. Du zahlst monatlich nur die Zinsen. Am Ende der Laufzeit — typischerweise nach 5–20 Jahren — wird die gesamte Darlehenssumme auf einmal fällig.
Wie unterscheidet es sich vom Annuitätendarlehen?
| Merkmal | Endfälliges Darlehen | Annuitätendarlehen |
|---|---|---|
| Monatliche Rate | Nur Zinsen (niedrig) | Zinsen + Tilgung |
| Restschuld am Ende | 100 % (unverändert) | 0 % (vollständig getilgt) |
| Zinsbelastung gesamt | Höher | Niedriger |
| Planbarkeit | Niedrig (Ablösungsrisiko) | Hoch |
Wann wird ein endfälliges Darlehen genutzt?
- Kombination mit Bausparvertrag: Zinsen zahlen, Bausparer läuft parallel, löst am Ende ab
- Kombination mit Kapitallebensversicherung (klassisches "Policendarlehen")
- Kurzfristige Überbrückungsfinanzierungen (z.B. Kauf vor Verkauf der alten Immobilie)
- Professionelle Immobilieninvestoren mit konkretem Exit-Plan
Risiken im Überblick
- Ablösungsrisiko: Woher kommt am Ende das Geld? Wenn das Tilgungsvehikel (Bausparer, Versicherung) nicht ausreicht?
- Zinsrisiko: Du zahlst auf die volle Summe — nie weniger wegen Tilgung
- Renditeunsicherheit: Tilgungsersatz-Produkte liefern nicht immer die geplante Summe
Wann kann es sinnvoll sein?
Bei Vermietungsobjekten hat das endfällige Darlehen einen Steuervorteil: Die Zinsen sind als Werbungskosten voll absetzbar — und da keine Tilgung stattfindet, bleiben die Zinsen dauerhaft hoch und damit die steuerliche Absetzbarkeit dauerhaft hoch.
Fazit
Das endfällige Darlehen ist kein Standardprodukt für Eigenheimkäufer. Es passt in spezifische Situationen — besonders für Kapitalanleger mit klarem Tilgungsplan. Für Selbstnutzer fast immer ungünstiger als ein klassisches Annuitätendarlehen. Immer konkrete Gesamtkosten vergleichen.
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen
Was muss ich bei Endfaelligesdarlehen Erklaert besonders beachten?
Wichtig bei Endfaelligesdarlehen Erklaert: Immer mehrere Angebote vergleichen (mind. 3), vollständige Unterlagen bereitstellen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, SCHUFA-Auskunft), Kaufnebenkosten einplanen (10–13 % des Kaufpreises), und ausreichend Eigenkapital sicherstellen. Ein unabhängiger Finanzberater kann die Entscheidung erheblich verbessern.
Welche Fehler sollte ich bei der Baufinanzierung vermeiden?
5 häufige Fehler: 1. Nur bei der Hausbank anfragen (oft teurer). 2. Kaufnebenkosten vergessen (10–13 %!). 3. Tilgung zu niedrig (unter 2 % = 40+ Jahre Laufzeit). 4. Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. 5. Keine Liquiditätsreserve gehalten. Ein Vergleich über Interhyp oder Dr. Klein kostet nichts und bringt oft 0,3–0,5 % Zinsvorteil.
Wie lange dauert die Baufinanzierung?
Von vollständigen Unterlagen bis Kreditzusage: 3–10 Werktage (Online-Banken), 1–3 Wochen (Filialbanken). Auszahlung: nach Notartermin und Grundbuch-Auflassungsvormerkung (weitere 2–4 Wochen). Gesamt von Entscheidung bis Schlüsselübergabe: typisch 3–6 Monate.
Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?
Standardunterlagen: letzten 3 Gehaltsabrechnungen, letzter Steuerbescheid, Kontoauszüge (3 Monate), SCHUFA-Selbstauskunft, Exposé und Grundrisse des Objekts, Grundbuchauszug, Energieausweis. Bei Vermietung: bestehende Mietverträge. Bei Selbständigen: Steuerbescheide 3 Jahre + BWA.