Bei einem endfälligen Darlehen zahlst du während der gesamten Laufzeit nur Zinsen — und am Ende die volle Kreditsumme auf einen Schlag. Wann ist das sinnvoll? Und was sind die Risiken?
Was ist ein endfälliges Darlehen?
Ein endfälliges Darlehen (auch: Festdarlehen oder tilgungsfreies Darlehen) hat keine laufende Tilgung. Du zahlst monatlich nur die Zinsen. Am Ende der Laufzeit — typischerweise nach 5–20 Jahren — wird die gesamte Darlehenssumme auf einmal fällig.
Wie unterscheidet es sich vom Annuitätendarlehen?
| Merkmal | Endfälliges Darlehen | Annuitätendarlehen |
|---|---|---|
| Monatliche Rate | Nur Zinsen (niedrig) | Zinsen + Tilgung |
| Restschuld am Ende | 100 % (unverändert) | 0 % (vollständig getilgt) |
| Zinsbelastung gesamt | Höher | Niedriger |
| Planbarkeit | Niedrig (Ablösungsrisiko) | Hoch |
Wann wird ein endfälliges Darlehen genutzt?
- Kombination mit Bausparvertrag: Zinsen zahlen, Bausparer läuft parallel, löst am Ende ab
- Kombination mit Kapitallebensversicherung (klassisches "Policendarlehen")
- Kurzfristige Überbrückungsfinanzierungen (z.B. Kauf vor Verkauf der alten Immobilie)
- Professionelle Immobilieninvestoren mit konkretem Exit-Plan
Risiken im Überblick
- Ablösungsrisiko: Woher kommt am Ende das Geld? Wenn das Tilgungsvehikel (Bausparer, Versicherung) nicht ausreicht?
- Zinsrisiko: Du zahlst auf die volle Summe — nie weniger wegen Tilgung
- Renditeunsicherheit: Tilgungsersatz-Produkte liefern nicht immer die geplante Summe
Wann kann es sinnvoll sein?
Bei Vermietungsobjekten hat das endfällige Darlehen einen Steuervorteil: Die Zinsen sind als Werbungskosten voll absetzbar — und da keine Tilgung stattfindet, bleiben die Zinsen dauerhaft hoch und damit die steuerliche Absetzbarkeit dauerhaft hoch.
Fazit
Das endfällige Darlehen ist kein Standardprodukt für Eigenheimkäufer. Es passt in spezifische Situationen — besonders für Kapitalanleger mit klarem Tilgungsplan. Für Selbstnutzer fast immer ungünstiger als ein klassisches Annuitätendarlehen. Immer konkrete Gesamtkosten vergleichen.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Endfälliges Darlehen?
Beim Thema Endfälliges Darlehen kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.