Einkommensteuer bei Ferienwohnungsvermietung
Einnahmen aus der Vermietung einer Ferienwohnung sind grundsätzlich steuerpflichtig. Sie fallen unter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) oder — wenn die Vermietung gewerblichen Charakter hat — unter Gewerbeeinkünfte.
Der entscheidende Unterschied: Reine Vermietung = Vermietungseinkünfte. Wenn du zusätzlich Frühstück, Wäsche oder Transferservice anbietest = gewerbliche Einkünfte → Gewerbesteuer möglich.
Was kannst du absetzen?
Als Vermieter einer Ferienwohnung sind folgende Ausgaben absetzbar:
- AfA (2 % des Gebäudewerts)
- Schuldzinsen (Kreditanteil)
- Gebäudeversicherung, Haftpflicht
- Reinigungskosten, Wäscheservice
- Reparaturen und Instandhaltung
- Plattformgebühren (Airbnb, Booking.com)
- Werbung, Fotografie
- Möblierung (bis 800 € netto sofort absetzbar als GWG, sonst über Jahre)
- Steuerberatung
Das Liebhaberei-Problem: Wenn das Finanzamt zweifelt
Das Finanzamt prüft bei Ferienwohnungen besonders kritisch: Wird die Wohnung ernsthaft zur Gewinnerzielung vermietet — oder ist es eigentlich Hobby mit Steuervorteilen?
Kriterien für Liebhaberei-Verdacht:
- Sehr niedrige Vermietungsquote (unter 75 % der ortsüblichen Belegung)
- Wohnung wird oft selbst genutzt
- Verluste über viele Jahre ohne Verbesserung
Wenn das Finanzamt Liebhaberei feststellt: Verluste werden nicht anerkannt — auch rückwirkend! Deswegen: Vermietung professionell dokumentieren, Eigennutzung klar abgrenzen.
Eigennutzung vs. Fremdvermietung: Werbungskosten aufteilen
Nutzt du die Ferienwohnung auch selbst? Dann musst du die Kosten aufteilen:
- Eigennutzungstage vs. Vermietungstage (inkl. Leertage anteilig)
- Nur der Vermietungsanteil der Kosten ist absetzbar
- Leerstandstage können anteilig dem Vermietungsbereich zugeordnet werden (wenn nicht für Eigennutzung reserviert)
Umsatzsteuer bei Ferienwohnungen
Normalerweise ist Wohnungsvermietung umsatzsteuerbefreit. Aber: Kurzfristige Vermietung (unter 6 Monate) kann umsatzsteuerpflichtig sein — ab Umsatz über 22.000 €/Jahr (Kleinunternehmergrenze).
Wenn du unter 22.000 € Jahresumsatz bleibst: Kleinunternehmerregelung nutzen — keine Umsatzsteuer berechnen, keine Vorsteuern abziehen.
Airbnb und die Daten-Meldung
Seit 2023 sind Plattformen wie Airbnb verpflichtet, Vermieterdaten an Steuerbehörden zu melden (EU-Direktive DAC7). Das Finanzamt kann Einnahmen nachvollziehen — Steuervermeidung bei Airbnb-Vermietung ist praktisch unmöglich geworden.
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen
Worauf kommt es bei Ferienwohnung Steuer an?
Das Wichtigste bei Ferienwohnung Steuer: fruehzeitig informieren, mehrere Angebote einholen, Förderungen nutzen und Nebenkosten nicht vergessen. Unabhaengige Beratung ist oft kostenlos und spart tausende Euro.
Wie funktioniert die Abschreibung (AfA) bei Immobilien?
Lineare AfA: 2 % p.a. des Gebäudewerts (nicht Grundstück!) über 50 Jahre. Bei 250.000 € Gebäudewert: 5.000 €/Jahr steuerliche Abschreibung. Seit 2023: degressive AfA für Neubauten (5 % im ersten Jahr, dann fallend). Denkmäler: bis 100 % in 12 Jahren (§ 7i EStG). Immer: Grundstückswert herausrechnen.
Muss ich beim Verkauf einer Immobilie Steuern zahlen?
Bei Eigennutzung: steuerfrei, wenn mind. im Verkaufsjahr + 2 Vorjahre selbst bewohnt. Bei Vermietung: steuerpflichtig, wenn Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Kauf (Spekulationsfrist). Nach 10 Jahren: steuerfrei. Ausnahme: mehr als 3 Objekte in 5 Jahren = gewerblicher Grundstückshandel.
Was ist die 10-Jahres-Spekulationsfrist?
Wer eine vermietete Immobilie binnen 10 Jahren nach Kauf verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer (Spekulationssteuer). Gewinn = Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus absetzbare Werbungskosten. Halteperiode: Datum Notarvertrag Kauf bis Datum Notarvertrag Verkauf. Bei selbst genutzten Immobilien: Ausnahme greift.