Einkommensteuer bei Ferienwohnungsvermietung
Einnahmen aus der Vermietung einer Ferienwohnung sind grundsätzlich steuerpflichtig. Sie fallen unter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) oder — wenn die Vermietung gewerblichen Charakter hat — unter Gewerbeeinkünfte.
Der entscheidende Unterschied: Reine Vermietung = Vermietungseinkünfte. Wenn du zusätzlich Frühstück, Wäsche oder Transferservice anbietest = gewerbliche Einkünfte → Gewerbesteuer möglich.
Was kannst du absetzen?
Als Vermieter einer Ferienwohnung sind folgende Ausgaben absetzbar:
- AfA (2 % des Gebäudewerts)
- Schuldzinsen (Kreditanteil)
- Gebäudeversicherung, Haftpflicht
- Reinigungskosten, Wäscheservice
- Reparaturen und Instandhaltung
- Plattformgebühren (Airbnb, Booking.com)
- Werbung, Fotografie
- Möblierung (bis 800 € netto sofort absetzbar als GWG, sonst über Jahre)
- Steuerberatung
Das Liebhaberei-Problem: Wenn das Finanzamt zweifelt
Das Finanzamt prüft bei Ferienwohnungen besonders kritisch: Wird die Wohnung ernsthaft zur Gewinnerzielung vermietet — oder ist es eigentlich Hobby mit Steuervorteilen?
Kriterien für Liebhaberei-Verdacht:
- Sehr niedrige Vermietungsquote (unter 75 % der ortsüblichen Belegung)
- Wohnung wird oft selbst genutzt
- Verluste über viele Jahre ohne Verbesserung
Wenn das Finanzamt Liebhaberei feststellt: Verluste werden nicht anerkannt — auch rückwirkend! Deswegen: Vermietung professionell dokumentieren, Eigennutzung klar abgrenzen.
Eigennutzung vs. Fremdvermietung: Werbungskosten aufteilen
Nutzt du die Ferienwohnung auch selbst? Dann musst du die Kosten aufteilen:
- Eigennutzungstage vs. Vermietungstage (inkl. Leertage anteilig)
- Nur der Vermietungsanteil der Kosten ist absetzbar
- Leerstandstage können anteilig dem Vermietungsbereich zugeordnet werden (wenn nicht für Eigennutzung reserviert)
Umsatzsteuer bei Ferienwohnungen
Normalerweise ist Wohnungsvermietung umsatzsteuerbefreit. Aber: Kurzfristige Vermietung (unter 6 Monate) kann umsatzsteuerpflichtig sein — ab Umsatz über 22.000 €/Jahr (Kleinunternehmergrenze).
Wenn du unter 22.000 € Jahresumsatz bleibst: Kleinunternehmerregelung nutzen — keine Umsatzsteuer berechnen, keine Vorsteuern abziehen.
Airbnb und die Daten-Meldung
Seit 2023 sind Plattformen wie Airbnb verpflichtet, Vermieterdaten an Steuerbehörden zu melden (EU-Direktive DAC7). Das Finanzamt kann Einnahmen nachvollziehen — Steuervermeidung bei Airbnb-Vermietung ist praktisch unmöglich geworden.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Ferienwohnung und Steuer?
Beim Thema Ferienwohnung und Steuer kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.