Bevor man zur Bank geht, sollte man selbst einen Finanzierungsplan erstellen. Er zeigt, ob das Vorhaben realistisch ist — und wie man die Finanzierung optimiert.
Was ist ein Finanzierungsplan?
Der Finanzierungsplan zeigt:
- Wie viel Geld insgesamt benötigt wird (Gesamtbedarf)
- Woher das Geld kommt (Eigenkapital + Fremdkapital)
- Wie die monatliche Belastung aussieht
- Wann der Kredit zurückgezahlt ist
Schritt 1: Gesamtbedarf ermitteln
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis Immobilie | 350.000 € |
| Grunderwerbsteuer (5 %) | 17.500 € |
| Notargebühren (1 %) | 3.500 € |
| Grundbuchgebühren (0,5 %) | 1.750 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 12.495 € |
| Renovierung/Einzug | 10.000 € |
| Gesamtbedarf | 395.245 € |
Schritt 2: Eigenkapital zusammenstellen
| Eigenkapitalquelle | Betrag |
|---|---|
| Ersparnisse (Tagesgeld, Festgeld) | 60.000 € |
| Wertpapierdepot (vorsichtig bewerten) | 20.000 € |
| Bausparvertrag (Guthaben) | 15.000 € |
| Schenkung Eltern | 10.000 € |
| Eigenkapital gesamt | 105.000 € |
Schritt 3: Finanzierungsbedarf berechnen
Gesamtbedarf 395.245 € – Eigenkapital 105.000 € = Kreditbedarf: 290.245 €
Eigenkapitalquote: 105.000 / 395.245 = 26,6 % — gut!
Schritt 4: Konditionen und Rate berechnen
Darlehen: 290.000 € (gerundet)
- Zinssatz: 3,7 % (10 Jahre fest)
- Tilgung: 2,5 %
- Monatliche Rate: 290.000 € × (3,7 % + 2,5 %) / 12 = ca. 1.498 €
Schritt 5: KfW-Förderung prüfen
Familie mit 2 Kindern, Einkommensgrenzen geprüft:
- KfW 300: 200.000 € zu 1,5 % → Rate: ca. 583 €/Monat
- Bankdarlehen: 90.000 € zu 3,7 % → Rate: ca. 467 €/Monat
- Gesamtrate: 1.050 €/Monat statt 1.498 € → Ersparnis ca. 450 €/Monat!
Schritt 6: Tragbarkeit prüfen
Haushaltsnettoeinkommen: 4.500 €/Monat
- Kreditrate: 1.050 € = 23,3 % des Nettos ✓ (unter 35 %)
- Laufende Nebenkosten (Schätzung): 700 € → Gesamt: 1.750 € = 38,9 %
Knapp über 35 % — sorgfältig prüfen. Tilgung auf 2 % senken wäre eine Option (Rate sinkt auf ca. 950 €).
Schritt 7: Anschlussfinanzierung vordenken
Nach 10 Jahren: Restschuld ca. 210.000 € (grob). Wenn Zinsen dann 4,5 % sind:
- Neue Rate: 210.000 € × 7 % / 12 = 1.225 €
- Heute schon Forward-Darlehen oder Bausparvertrag als Absicherung?
Fertig: Der kompakte Finanzierungsplan
- Gesamtbedarf: 395.000 €
- Eigenkapital: 105.000 € (26,6 %)
- KfW 300: 200.000 €, 1,5 %, 583 €/Monat
- Bankdarlehen: 90.000 €, 3,7 %, 467 €/Monat
- Gesamt Rate: 1.050 €/Monat
- Tragbarkeit: 23,3 % des Nettos — tragbar
Checkliste Finanzierungsplan
- ☑ Alle Kaufnebenkosten einkalkuliert
- ☑ Eigenkapital vollständig und realistisch bewertet
- ☑ KfW/Landesförderung geprüft
- ☑ Rate nicht über 35 % des Nettos
- ☑ Laufende Nebenkosten mitbedacht
- ☑ Anschlussfinanzierung vorgedacht
Fazit
Ein strukturierter Finanzierungsplan schafft Klarheit bevor man zur Bank geht. Er zeigt Lücken, Optimierungspotenzial und macht die eigene Verhandlungsposition stärker. 30 Minuten Planung können tausende Euro sparen.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Finanzierungsplan erstellen?
Beim Thema Finanzierungsplan erstellen kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.