Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Sie werden von den meisten Käufern unterschätzt — und können 9 bis 15 % des Kaufpreises ausmachen. Sie müssen in der Regel aus Eigenkapital gezahlt werden, da Banken sie nicht finanzieren.
Die drei Hauptkostenpositionen
1. Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %)
Die größte Nebenkosten-Position. Sie variiert je nach Bundesland:
| Bundesland | Satz | Auf 300.000 € |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % | 10.500 € |
| Hamburg | 4,5 % | 13.500 € |
| Baden-Württemberg, Hessen | 5,0 % | 15.000 € |
| Berlin, Hessen, MV, Saarland, Sachsen-Anhalt | 6,0 % | 18.000 € |
| Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5 % | 19.500 € |
2. Notarkosten + Grundbuchgebühren (1,5–2 %)
Gesetzlich geregelt, nicht verhandelbar. Bei 300.000 € Kaufpreis ca. 4.500–6.000 €. Details: Notarkosten berechnen.
3. Maklercourtage (0 oder 3,57 %)
Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklercourtage hälftig — maximal 3,57 % für den Käufer (inkl. MwSt). Bei bestimmten Konstellationen (Privatverkauf) entfällt die Courtage.
Gesamtübersicht: Was kommt auf dich zu?
| Kostenart | Anteil am Kaufpreis | Beispiel (400.000 €) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % | 14.000–26.000 € |
| Notar + Grundbuch | 1,5–2,0 % | 6.000–8.000 € |
| Maklercourtage | 0–3,57 % | 0–14.280 € |
| Gutachter (optional) | 0,1–0,3 % | 500–2.000 € |
| Umzug, Renovierung | variabel | 2.000–20.000 € |
| Gesamt | 5–13 % | 20.000–60.000 € |
Bundesland-Beispiele: Nebenkosten im Vergleich
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € mit Maklerprovision:
- Bayern: 3,5 % GrESt + 1,75 % Notar + 3,57 % Makler = ca. 8,82 % = 35.280 €
- NRW: 6,5 % GrESt + 1,75 % Notar + 3,57 % Makler = ca. 11,82 % = 47.280 €
- Berlin: 6,0 % GrESt + 1,75 % Notar + 3,57 % Makler = ca. 11,32 % = 45.280 €
Tipp: Nebenkosten mit Eigenkapital decken
Wie senke ich die Nebenkosten?
- Bundesland mit niedrigerer GrESt wählen: Nicht immer möglich, aber manchmal relevant bei Grenzgebieten
- Ohne Makler kaufen (Privatverkauf): Spart 3,57 % Courtage
- Inventar separat ausweisen: Einbauküche, Sauna, Markise — reduziert den notargebührenpflichtigen Kaufpreis
- Geerbte Grundschuld übernehmen: Spart Grundbuchgebühren für Neubestellung
Häufige Fragen
Welche Kaufnebenkosten sind beim Immobilienkauf in Deutschland typisch?
Die typischen Kaufnebenkosten setzen sich zusammen aus: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten (ca. 1–1,5 %), Grundbuchkosten (ca. 0,5 %) und ggf. Maklerprovision (0–3,57 %). Insgesamt 7–12 % des Kaufpreises — diese müssen aus Eigenkapital bezahlt werden.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei selbst genutzten Immobilien leider nicht. Bei Kapitalanlagen (vermietete Wohnungen) sind alle Nebenkosten als Anschaffungsnebenkosten steuerlich relevant — sie erhöhen die Abschreibungsbasis und wirken sich über die Laufzeit steuermindernd aus.
Kann ich Kaufnebenkosten in die Finanzierung einschließen?
Einige Banken bieten 110 %-Finanzierungen an, die auch Nebenkosten abdecken. Das ist aber teuer: höhere Zinsen, höherer Beleihungsauslauf, mehr Risiko. Empfehlung: Nebenkosten immer aus Eigenkapital zahlen, um die Darlehenssumme und damit die Zinskosten zu minimieren.