Die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) ist eine der häufigsten Fragen bei der Baufinanzierung — und oft eine der teuersten Überraschungen. Hier kommt die klare Erklärung.
Definition: Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die Banken verlangen, wenn du ein Festzinsdarlehen vor dem Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist vollständig oder teilweise zurückzahlst. Die Bank "entschädigt" sich damit für den Zinsverlust, den sie durch deine vorzeitige Rückzahlung erleidet.
Wann wird sie fällig?
- Vorzeitiger Verkauf der Immobilie (häufigster Fall)
- Umschuldung zu günstigeren Konditionen innerhalb der Zinsbindung
- Außerordentliche Tilgung über das vertraglich erlaubte Maß hinaus
- Scheidung mit Immobilienverwertung
Wann gibt es KEINE VFE?
- Nach Ablauf der Zinsbindungszeit
- Nach 10 Jahren Kreditlaufzeit (§ 489 BGB — gesetzliches Sonderkündigungsrecht!)
- Bei variablen Zinsen
- Wenn Sondertilgungsrecht genutzt wird (im vereinbarten Rahmen)
Wie wird die VFE berechnet?
Banken nutzen die Aktiv-Passiv-Methode: Sie vergleichen die entgangenen Zinserträge mit einer alternativen Anlage (z.B. Bundesanleihen). Der Unterschied ist die VFE. Faustregel: Bei 5 Jahren Restlaufzeit und 200.000 € Restschuld liegt sie zwischen 8.000 und 20.000 €.
Tipps zur Minimierung
- Sondertilgungsrecht im Vertrag sichern — mindestens 5 % p.a.
- Nach 10 Jahren Laufzeit ohne VFE kündigen
- VFE-Berechnung der Bank prüfen lassen — teils Fehler vorhanden
- Verbraucherzentrale bietet VFE-Prüfungen an
Fazit
Die Vorfälligkeitsentschädigung kann die Ersparnis durch günstigere Zinsen aufzehren. Deshalb: Sondertilgungsrechte im Vertrag sichern, das 10-Jahres-Recht kennen und VFE-Berechnungen stets überprüfen.
Häufige Fragen
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Die Bank berechnet den entgangenen Zinsgewinn für die verbleibende Zinsbindungszeit. Es gibt zwei Methoden: die Aktiv-Aktiv-Methode (Vergleich mit Neukredit) und die Aktiv-Passiv-Methode (Vergleich mit Pfandbriefen). Die Passiv-Methode ergibt meist eine höhere Entschädigung — prüfe, welche deine Bank anwendet.
Wann muss ich keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?
Nach 10 Jahren Zinsbindung kannst du jeden Kredit mit 6 Monaten Kündigungsfrist kostenlos ablösen (§ 489 BGB). Außerdem entfällt die VFE, wenn die Bank dem Wechsel zustimmt, bei Verkauf der Immobilie (manchmal), oder wenn Fehler im Kreditvertrag vorliegen.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung typischerweise?
Bei einem Restkredit von 200.000 € mit 5 Jahren verbleibender Zinsbindung und 0,5 % Zinsmarge kannst du mit 3.000–15.000 € Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Die genaue Höhe hängt vom aktuellen Zinsniveau ab — je mehr die Zinsen seit Abschluss gesunken sind, desto höher die VFE.
Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden oder reduzieren?
Durch Sondertilgungsrechte (bis zu 5–10 % p.a.) kannst du regelmäßig Extrazahlungen leisten ohne VFE. Warte nach Möglichkeit bis zum Ende der Zinsbindung oder nutze das 10-Jahres-Sonderkündigungsrecht. Ein Tilgungssatzwechsel auf Maximum kurz vor Ende kann ebenfalls helfen.