Der Grundbuchauszug ist das wichtigste Dokument beim Immobilienkauf — und sieht auf den ersten Blick kryptisch aus. Hier erfährst du, wie du ihn liest und was du unbedingt prüfen musst.
Aufbau des Grundbuchs
Das Grundbuch hat neben der Aufschrift drei Hauptabteilungen:
Bestandsverzeichnis (Aufschrift)
- Amtsgericht und Grundbuchbezirk
- Grundstücksnummer (Flurstück)
- Fläche des Grundstücks
- Lage (Straße, Gemarkung)
Abteilung I: Eigentümer
Hier steht wem das Grundstück gehört. Prüfe:
- Stimmt der Eigentümer mit dem Verkäufer überein?
- Gibt es mehrere Eigentümer? (Erbengemeinschaft, Eheleute)
- Wie viel Anteil hat jeder Eigentümer?
Abteilung II: Lasten und Beschränkungen
Hier stehen Rechte Dritter an der Immobilie — besonders wichtig!
- Wegerechte: Nachbar darf über das Grundstück gehen
- Wohnrechte: Dritte dürfen darin wohnen
- Nießbrauch: Dritte haben Nutzungsrecht und Mieteinnahmen
- Vorkaufsrecht: Gemeinde oder Person hat Vorrang beim Kauf
- Denkmalschutz-Auflagen
- Auflassungsvormerkung: Zeigt an, dass Verkauf im Gange ist
Abteilung III: Grundpfandrechte
Hier stehen Hypotheken und Grundschulden — Sicherheiten für Kredite.
- Grundschuld der Bank (wird bei Kauf gelöscht oder übertragen)
- Höhe der Grundschuld
- Name der Gläubiger-Bank
Wichtig: Vor dem Kauf sicherstellen, dass alle Grundschulden gelöscht werden oder die Bank zustimmt. Sonst übernimmst du die Schulden des Vorbesitzers!
Wie bekomme ich einen Grundbuchauszug?
- Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht
- Als Käufer: Verkäufer muss ihn bereitstellen
- Kosten: ca. 10–20 € pro Auszug
- Online-Auszug: In einigen Bundesländern möglich
Häufige Fragen
Was steht in welcher Abteilung des Grundbuchs?
Abteilung I enthält den Eigentümer. Abteilung II listet Belastungen und Beschränkungen wie Wegerechte oder Vorkaufsrechte. Abteilung III enthält Grundpfandrechte — also Hypotheken und Grundschulden der Banken. Beim Kauf zahlt der Notar besonders auf Abteilung II und III.
Wie lange dauert die Umschreibung im Grundbuch nach dem Kauf?
Die Grundbuchumschreibung dauert in Deutschland üblicherweise 4–12 Wochen nach notarieller Beurkundung. In einigen Bundesländern mit hohem Aufkommen (Bayern, NRW) kann es bis zu 6 Monate dauern. Du wirst rechtlicher Eigentümer erst mit dem Grundbucheintrag.
Was kostet ein Grundbucheintrag beim Immobilienkauf?
Die Grundbuchkosten richten sich nach dem Kaufpreis. Bei einem Haus für 400.000 € fallen Grundbuchgebühren von ca. 0,5 % = 2.000 € an. Der Notar schlägt ebenfalls ca. 1–1,5 % auf, sodass Notar und Grundbuch zusammen ca. 1,5–2 % des Kaufpreises kosten.
Kann ich einen Grundbucheintrag selbst einsehen?
Als Eigentümer oder bei berechtigtem Interesse (z. B. als potenzieller Käufer mit nachgewiesenem Interesse) kannst du beim zuständigen Amtsgericht Einsicht beantragen. Online-Einsicht ist über das Grundbuchportal der jeweiligen Bundesländer möglich — oft kostenpflichtig (10–15 € pro Abruf).